「九招十二式」初見效

社論

更新時間：10:27 2016-05-19
發佈時間：02:21 2010-05-12

政府推出「九招十二式」為樓市降溫後的首次官地拍賣，發展商不復爭相競投，地皮僅以底價成交，大遜市場預期。當局遏制樓價暴漲的手段初見成效，能否持續則有待觀察。

　　以往官地拍賣，發展商往往競投熱烈，成交價「麵粉貴過麵包」，令置業人士擔心今日不買，明日更貴。

　　今次大部分發展商只作壁上觀，不參與競投，南豐集團最後要自己抬高承價六次，去到政府心目中的底價而投得。以樓面平均呎價二千三百多元計，新樓落成，每平方呎售價三、四千元已可獲合理利潤，與同區現時樓價相若。

　　發展商「一反常態」冷待競投，原因眾說紛紜，大致可分為三個角度。

　　一改勇態出價保守

　　其中一個「陰謀論」，是發展商不滿政府的「九招十二式」太辣，尤其不滿要售樓前三天公布價單，縮窄了測試市場及對買家施展心理攻勢的空間。發展商還擔心其他招數陸續有來，因而透過「杯葛」投地來向政府「示警」。

　　另一個解釋也涉及政府為樓價降溫的措施，不過由增加供應着眼。連同昨日的地皮，三個月內有四幅官地拍賣，當中有港九兩幅豪宅地王，港鐵又推出南昌站上蓋發展招標，這些地皮的質素，遠勝剛成交的東涌填海地，發展商可能預留資金作日後重錘出擊。

　　還有一個解釋，是發展商開始認識到政府為樓市降溫的決心，尤其是社會上復建居屋的討論日益熾熱。發展商預計日後樓價升幅有限，而且擔心拍賣價太高會激起民情反彈，使政府招數加重。發展商昨日不抬高「麵粉價」，起到配合政府政策的作用，避免市民對樓價飆升的心理預期，減低政府進一步出招的機會。

　　發展商昨日在拍賣場上的表現，究竟是向政府「示威」，還是「配合」？要待日後其他官地拍賣，以及發展商推售新盤的表現，才會明朗化。

　　方向正確維持調控

　　今次地皮以底價售出，出現市道降溫的初步迹象，平情而論也是合理現象。畢竟，當局連番採取長短期措施調控樓價，在長期增加供應和短期遏制新盤促銷下工夫，對日後樓價會有實質影響，因為土地供應回升，新盤奇貨可居的程度減低，加上賣樓手法受限，要做出高價難度增加，自然影響財團出價。

　　昨日賣地冷淡得來，未至承價低至政府收回土地，顯示發展商不預計後市崩潰。樓價目前在高水平煞車，往後走勢如何，市場採取觀望態度。如果發展商與政府搞對抗，攤牌角力，官商「比招」，一招比一招驚險狠辣，樓市可能硬着陸。

　　對發展商出價的背後動機，外界現階段不必作過多演繹，總之從客觀成績看來，樓市清楚出現降溫迹象，反映當局措施開始收效，調控樓價方向大致正確。當局在現行政策基礎下，必須繼續監察市況，維持適量增加供應和保障賣樓的透明度，樓價就有逐步穩定下來的機會。