政府研新發展區採「跨區地積比率轉移」增誘因
發佈時間：03:00 2025-03-20 HKT
隨樓市回軟，近日私人發展商參與市區重建的意欲亦顯着降低。發展局局長甯漢豪昨書面回應立法會議員質詢時，透露政府會探討「跨區地積比率轉移」的可行性，即將舊區重建項目中未用盡的地積比率，轉移到新發展區使用，以增加市場參與重建的誘因，目標在今年上半年提出初步建議。另她提及，市區更新策略是樓宇復修和重建發展雙軌並行，目標在2026年上半年提交《建築物條例》的修訂草案，冀將相關加快樓宇檢驗和修葺落實，以紓緩樓宇老化問題。
業界認同增靈活性
對此，多個業界人士認同「跨區地積比率轉移」可增靈活性，但吸引發展商參與重建關鍵，在於轉換比例是否合宜。測量師學會前會長林家輝指，市區樓宇價值通常較高，若轉移至樓價較低的區域，未必能吸引發展商。團結香港基金副總裁葉文祺表示，新發展區與舊區地價不同，若用「一比一」比例轉移，誘因或不足，促政府應在轉移比例上下工夫。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認同，在新發展區配套未完善情況下，新區地價一般較舊區低。「跨區轉移」成效先要看一方呎的舊區樓面，可換到多少方呎的新區樓面。若「方呎對換價」合適，無疑為發展商及業主提供多一項選擇，不但有助減少舊樓失修問題，亦可減低舊區密度。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，同區地積比轉移易於理解及處理，而跨區轉移則要視乎新區載荷量，若港島區商業地地積比有5倍「未用盡」，須轉移至北部都會區，也要視乎北都能否承受。萊坊執行董事及大中華估價及諮詢部主管方耀明亦提醒，要注意增加地積比對新發展區交通負荷的影響，須有適量的基建及公共交通配合。
資料顯示，城規會早在2023年推出「地積比轉移先導計劃」，可透過城規第16條提出規劃申請，容許在用地之間轉移地積比率，即是將發展潛力較低的「送出地盤」樓面，轉移到「接收地盤，一般為面積較大地盤，最多較原有地積比增加約3成，以作更高密度發展，但兩個地盤合計的總樓面，在轉移後須確保維持不變，藉以增加重建潛力。
首個採用「地積比轉移」項目，為市建局去年公布的旺角洗衣街/花墟道發展計劃，細分5個大小不一的地盤，包括太子道西和洗衣街交界的地盤A1，以及較小型的A2至A5共4個地盤、均位處園藝街兩旁及花墟道接近園圃街。該局將地盤A2至A5的發展潛力，轉移至較大規模和位置上較具策略性的地盤A1，以興建樓高42層至43層的商住廈，建築物高度為主水平基準以上150米。
