盧永雄 - 「私人參建居屋」多多益善｜巴士的點評
盧永雄
2023-06-15 00:00
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政府公佈私人參建居屋計劃「樂建居」，可以說是加快興建居屋的「零的突破」。
要了解私人參建居屋計劃，先要明白這種居屋的來龍去脈。大家現時見到的一些和私人屋苑差不多的居屋屋苑，例如1987年落成的鰂魚涌康山花園，或者是1998年落成的旺角褔榮花園，都是比較典型的私人參建的居屋屋苑。
雖然居屋售價有一定的市價折扣，但也沒有規定未來樓價的上限，若樓價上升，參與計劃的私人發展商就有較佳利潤。若單位未能全數出售，政府會包底回購，所以雖然表面上利潤不多，但風險也不高。80年代末樓價開始急升，也吸引了大發展商的參與，主要是博樓價升值。
但在香港回歸之後不久，樓價暴跌，政府要減少居屋供應支撐樓價。到2004年，政府將最後一個私人參建居屋計劃「紅灣半島」直接出售予發展商。3年之後，樓價上升，發展商改名為「海濱南岸」，以平均呎價7000元出售，私人參建居屋計劃亦壽終正寢。
如今計劃重新出台，有幾大作用：
第一，增加政府提供居屋的能力。政府於2004年開始停建居屋，相關部門大幅萎縮，即使重新組建，現時市場人才短缺，很難快速擴張。推出私人參建居屋計劃，等於借用發展商興建居屋的能力來建屋，可以解決政府內部人手的瓶頸。
第二，私人參建的居屋售價會比一般居屋高，但房屋的質素也會比一般居屋高，讓買家有更多選擇。想便宜的，可以申請政府興建的居屋，要較好質素的，可以申請私人參建的居屋。
第三，提高土地供應。發展商擁有大量新界農地，若發展商拿出土地與政府合作興建居屋，就可以增加土地供應。過去政府想以其他形式與私人發展商合作開發土地，但既受「官商勾結」的批評，也沒有固定模式，難以快速推進。若以私人參建居屋的方式發展，相信可以吸引發展商參與，進入土地發展的「快車道」。
第四，政府不包底，控制了風險。過去的私人參建居屋計劃，政府會包底，當樓價下跌，政府就要承擔風險回購單位。而新的計劃是政府不包底，這就要考發展商的眼光了。發展商要冒虧蝕和資金積壓的風險。但過去私人參建的居屋很受歡迎，發展商風險有限。
作為先導計劃，政府先試搞2300個單位，數量還是比較少。希望政府能夠加快計劃進度，尋找更多的發展商參與，多多益善，就可以大量增加土地和單位供應，有效紓緩市民對住屋的需求。
「巴士的報」是一份網上報紙，讓網民隨時隨地
拿着手機或平板電腦可以看到。
www.bastillepost.com
[email protected]
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雖然居屋售價有一定的市價折扣，但也沒有規定未來樓價的上限，若樓價上升，參與計劃的私人發展商就有較佳利潤。若單位未能全數出售，政府會包底回購，所以雖然表面上利潤不多，但風險也不高。80年代末樓價開始急升，也吸引了大發展商的參與，主要是博樓價升值。
但在香港回歸之後不久，樓價暴跌，政府要減少居屋供應支撐樓價。到2004年，政府將最後一個私人參建居屋計劃「紅灣半島」直接出售予發展商。3年之後，樓價上升，發展商改名為「海濱南岸」，以平均呎價7000元出售，私人參建居屋計劃亦壽終正寢。
如今計劃重新出台，有幾大作用：
第一，增加政府提供居屋的能力。政府於2004年開始停建居屋，相關部門大幅萎縮，即使重新組建，現時市場人才短缺，很難快速擴張。推出私人參建居屋計劃，等於借用發展商興建居屋的能力來建屋，可以解決政府內部人手的瓶頸。
第二，私人參建的居屋售價會比一般居屋高，但房屋的質素也會比一般居屋高，讓買家有更多選擇。想便宜的，可以申請政府興建的居屋，要較好質素的，可以申請私人參建的居屋。
第三，提高土地供應。發展商擁有大量新界農地，若發展商拿出土地與政府合作興建居屋，就可以增加土地供應。過去政府想以其他形式與私人發展商合作開發土地，但既受「官商勾結」的批評，也沒有固定模式，難以快速推進。若以私人參建居屋的方式發展，相信可以吸引發展商參與，進入土地發展的「快車道」。
第四，政府不包底，控制了風險。過去的私人參建居屋計劃，政府會包底，當樓價下跌，政府就要承擔風險回購單位。而新的計劃是政府不包底，這就要考發展商的眼光了。發展商要冒虧蝕和資金積壓的風險。但過去私人參建的居屋很受歡迎，發展商風險有限。
作為先導計劃，政府先試搞2300個單位，數量還是比較少。希望政府能夠加快計劃進度，尋找更多的發展商參與，多多益善，就可以大量增加土地和單位供應，有效紓緩市民對住屋的需求。
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