盧永雄 - 美國減息速度幅度或不似預期 | 巴士的點評
最近樓市呆滯，其中比較多人談論的，除了是發展商不容易借錢之外，普通市民借按揭貸款也比較費勁。
之前已傳出有個別中小銀行收緊物業買家的年齡要求，將物業供款年期縮減至最低人齡「65減」，較一般銀行的供款期按人齡「75減」大削10年。即無論貸款人年齡多少，供款期只能到65歲。最近又傳出銀行審批按揭貸款十分緩慢，新業主怕借不到貸款。
但金管局副總裁阮國恒稱，上半年按揭貸款額有增長，從數字上未能反映銀行縮減按揭貸款，否則金額應不升反跌。
自從今年3月政府撤辣招之後，一手與二手樓市曾經璀璨了一個多月，3月的時候銷售最好，之後的銷售就快速下滑，如今早已經打回原形。金管局數據顯示，今年3月、4月和5月新批出的住宅按揭貸款額分別按月升6.2%、52.4%和8.8%。隨着成交量減少，6月則按月減少22.5%。
6月新批一手及二手住宅按揭4656宗，住宅成交3856宗。雖然新批按揭宗數仍比成交宗數多，但樓宇按揭比成交日期約滯後一個月，要留意7月打後，按揭貸款的收縮速度是否比對上一個月的成交快。
金管局副總裁阮國恒重申，客戶在按揭貸款遇上銀行拖延審批、條款不合理等，歡迎向金管局轉介個案，若有被不恰當處理，當局一定介入，以確保客戶獲得公平處理。
據了解銀行相關業務的人士表示，目前除了少量的本地大銀行還比較積極做按揭之外，很多銀行、特別是歐資行，已不願意做樓按，原因是沒有錢賺。
現在不少銀行還在以高息吸引存款，存款數量大的客戶可與銀行議價，個別仍然可以拿到4厘的高息，但樓按能收取的利息就受到限制。比較流行的計算按息的是「最優惠利率減」的方案（香港3大銀行的最優惠利率是5.875厘），另一個就是「銀行同業拆息加」的方案。兩種方案對樓按利息都有局限，當銀行付的存款利息高，而樓按貸款的利息低，息差大大收窄的時候，銀行做樓按的積極性就很低。據說有些歐資行的總行通知香港的子行，不要做低息差的樓按生意。
出現這個問題，源於美國的高息。美國在一年多暴力加息11次共5.25厘，由於港元和美元有聯繫匯率，香港的息口亦跟隨向上，本港亦加息5次共0.875厘。香港銀行存款早前一度見過近5厘的高息，最近稍為回落，大額存款仍近4厘。這麼高的存款利息，本身已經令投資的誘因大幅減少，投資無論是買樓或股票都有風險，放在銀行存款穩穩陣陣，都有近4厘的利息，為甚麼還要冒風險呢？
其次是銀行本身亦面對相當大的困難。銀行貸款審慎，主要原因是壞帳上升，其中一個原因是內房股爆破，借了錢給這些內房公司的銀行中了招，貸款部的主管被炒魷。在這個環境底下，銀行面對壞帳率上升，亦只能夠落雨收遮，減少信貸，縮減整個貸款帳簿，以控制風險。
在這個環境底下，政府可以做的事情相當有限。樓按步向緊縮的趨勢要扭轉過來，主要是要看美國的利息幾時減下來，以及減幅有多大。
現在市場一般預期，美國9月會開始減息，起碼減0.25厘，但由於美國經濟數據表現反覆，早前估計聯儲局會減息0.5厘的機會正在下降中，所以不要對減息期望太高。美國可能會進入減息周期，但是速度不會太快，幅度亦不會太多，香港樓按緊縮的日子，可能仍會維持一段時間。
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盧永雄
