陳嬿淇 - 英鎊新低屆入市良機｜「淇」招致富
陳嬿淇
2022-09-07 00:00 HKT
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英國面臨內外交困之局，於英國新首相消息公佈前，英鎊兌港元一度跌穿9算，較脫歐時還要低，直逼1980年代中期的歷史低點。同一時間，當地的通脹繼續升溫，英國7月消費物價指數（CPI）按年升10.1%，通脹率升至40年來高位。物價飛漲，但工資追不上，又引發多個行業的罷工。
為應對通貨膨脹嚴重問題，英倫銀行把利率調升至1.75厘的高位，為過去27年來首見的新高，令業主的供樓成本無可避免地相應增加。英國7月Halifax房價指數按月轉跌0.1%，結束了連升12個月的走勢。英國樓價在未來是升或降，又或者會橫行，大家都没有水晶球，無從預測，仍需要觀察一段時間。當然有人認為英國經濟前景不明而看淡樓市，但也有人認為英鎊今年累計跌逾一成，是入市良機。從筆者的角度，即使目前樓價或會有輕微下調的跡象，亦不宜存有「等跌」的心態，因為如果下降3至5%，但英鎊一旦回升，就得不償失。
現時英國按揭計劃息率一般已達4.2至4.8厘，未來有可能仍會再加息，以5.5厘租金回報率計，扣除開支及稅項後的回報所餘無幾。相反以香港銀行同業拆息（HIBOR）按揭息率H加1.3厘、封頂位最優惠利率（P）減2.75厘，亦即實際封頂位為2.5厘計，就算扣除開支仍可有近1.5%回報，套利能力更有增無減。加上港元和美元掛鈎，受惠於美元強勢，英鎊低水令英國樓更抵買。因此，筆者有客戶就調整買樓策略，將香港物業作加按，再「Full Pay」外國物業，從而減低借貸成本和風險。
天爵國際物業董事總經理
陳嬿淇
為應對通貨膨脹嚴重問題，英倫銀行把利率調升至1.75厘的高位，為過去27年來首見的新高，令業主的供樓成本無可避免地相應增加。英國7月Halifax房價指數按月轉跌0.1%，結束了連升12個月的走勢。英國樓價在未來是升或降，又或者會橫行，大家都没有水晶球，無從預測，仍需要觀察一段時間。當然有人認為英國經濟前景不明而看淡樓市，但也有人認為英鎊今年累計跌逾一成，是入市良機。從筆者的角度，即使目前樓價或會有輕微下調的跡象，亦不宜存有「等跌」的心態，因為如果下降3至5%，但英鎊一旦回升，就得不償失。
現時英國按揭計劃息率一般已達4.2至4.8厘，未來有可能仍會再加息，以5.5厘租金回報率計，扣除開支及稅項後的回報所餘無幾。相反以香港銀行同業拆息（HIBOR）按揭息率H加1.3厘、封頂位最優惠利率（P）減2.75厘，亦即實際封頂位為2.5厘計，就算扣除開支仍可有近1.5%回報，套利能力更有增無減。加上港元和美元掛鈎，受惠於美元強勢，英鎊低水令英國樓更抵買。因此，筆者有客戶就調整買樓策略，將香港物業作加按，再「Full Pay」外國物業，從而減低借貸成本和風險。
天爵國際物業董事總經理
陳嬿淇
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