一股清泉 - 從貸款人角度看負資產｜一股清泉
一股清泉
2023-05-08 00:00
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金管局公佈，2023年首季因樓價回升，負資產數字較前季大減。負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第4季末的12164宗，減少至2023年第1季末的6379宗。
不少人看負資產現象，主要由借款人角度出發，評估負資產對借款人有何影響。宏觀一點的，會留意負資產的整體數目，再仔細一點的，會看資不抵債的程度。但較罕有由貸款機構角度出發，評估負資產現象。
負資產整體數目、個別按揭貸款資不抵債的程度等固然重要，但貸款機構更關心借款人還款紀律。畢竟樓價有升有跌，在統計上出現一定數字的負資產，不一定會令貸款機構出現損失。只有在樓價下跌，物業估值低於未償還本金餘額，而且借款人違約、不再還款時，貸款機構才可能出現損失。
即使樓按的抵價物業，估值大大低於未償還金額，只要借款人準時還款，銀行可收回的本金、利息，便跟物業並非負資產時相同。
香港借款的還款紀律一向良好，近20多年來，按揭拖欠90日以上的比率，長期處於0.1%以下水平，最新數字為0.06%，而過去季度負資產按揭的90日以上拖欠比率為0.04%，略佳於整體銀行樓按表現。此現象相信源於華人「有土斯有財」的文化，也可能是近年銀行批核的按揭，都要通過壓力測試，確保借款人的償付能力。
去年樓價雖受疫情影響跌近15%，但同期失業率亦持續下跌，最新數字為3.1%，接近全民就業，樓按拖欠比率自然低。在經濟復常而且就業市場穩定下，預計樓按拖欠比率以及有可能引致的壞帳率，將與現水平相若。在貸款機構眼中，樓按仍屬低風險業務。
宏亞按揭證券助理副總裁
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不少人看負資產現象，主要由借款人角度出發，評估負資產對借款人有何影響。宏觀一點的，會留意負資產的整體數目，再仔細一點的，會看資不抵債的程度。但較罕有由貸款機構角度出發，評估負資產現象。
負資產整體數目、個別按揭貸款資不抵債的程度等固然重要，但貸款機構更關心借款人還款紀律。畢竟樓價有升有跌，在統計上出現一定數字的負資產，不一定會令貸款機構出現損失。只有在樓價下跌，物業估值低於未償還本金餘額，而且借款人違約、不再還款時，貸款機構才可能出現損失。
即使樓按的抵價物業，估值大大低於未償還金額，只要借款人準時還款，銀行可收回的本金、利息，便跟物業並非負資產時相同。
香港借款的還款紀律一向良好，近20多年來，按揭拖欠90日以上的比率，長期處於0.1%以下水平，最新數字為0.06%，而過去季度負資產按揭的90日以上拖欠比率為0.04%，略佳於整體銀行樓按表現。此現象相信源於華人「有土斯有財」的文化，也可能是近年銀行批核的按揭，都要通過壓力測試，確保借款人的償付能力。
去年樓價雖受疫情影響跌近15%，但同期失業率亦持續下跌，最新數字為3.1%，接近全民就業，樓按拖欠比率自然低。在經濟復常而且就業市場穩定下，預計樓按拖欠比率以及有可能引致的壞帳率，將與現水平相若。在貸款機構眼中，樓按仍屬低風險業務。
宏亞按揭證券助理副總裁
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