鄭偉舜 - 深圳樓市長線看好｜環球樓市觀望

環球樓市觀望

鄭偉舜

2023-05-15 00:00 HKT

產經專欄

內容

3年前如果讓大家選一個最看好的城市，排在第1位的一定是深圳。1年前，如果讓大家選1個樓價被打壓得最嚴厲的城市，排在第1位的還是深圳。深圳是一個可以令人相信樓價只升不跌，與香港一樣的神話城市。今年4月20日，深圳指導價終於放鬆，而且不是調整是放開，雖然沒有官宣，但效果是一樣。

4月20號下午，銀行不按指導價貸款的消息，在各群傳得沸沸揚揚，傳遞的速度和熱度，不下於2019年雙11放鬆豪宅稅。3月二手房還成交3949套，上一次錄4000套，還是在2年前。4月放開指導價後，二手房成交量不漲反跌，變成3192套。成交數據很清晰，4月第1周875套，第2周991套，第三周在新政刺激下，多了200套，變成1182套，第四周下跌到552套。

指導價終於放開，成交量不但沒漲，環按月下跌了20%。2022年深圳在4大1線城市中，GDP增速3.3%，遙遙領先北上廣。今年首季深圳GDP增速高達6.5%，領先3個一線和眾多強二線城市。在當下的慢周期，深圳仍然保持相對高的經濟增速，一是高新產業仍然當紅，二是比亞迪得到新能源的巨大紅利。如果經濟不是問題，那是哪裏的問題？大家對房產投資沒有信心了，下沉趨勢已經形成。這時不管是放鬆指導價，還是降低利率，甚至調整限購，都是術的層面，不能與趨勢抗衡。哪怕是深圳，甚至北上，也不能逃脫大勢。

深圳保障房的供應規模居全國之最，有人才房、安居房、公租房及共有產權房4種類型。人才房是商品房的6折，安居房是商品房的5折，很多公租房社區大幾千，上萬套的供應，5月9號深圳宣佈，今年供應住房14萬套，保障房高達8萬套。海量的保障房壓頂，商品房還怎麼漲？不要說二手樓，現在連新樓都捲到賣不動了。

深圳新供應的保障房，大部份以租賃為主，出售型保障房，安居房和人才房即將停供，以後是共有產權房的天下。租賃房沒有產權，共有產權房只有一半產權，很難對商品房形成長期價格壓制。其實，深圳樓市仍值得長線看好。所有人都唱衰的時候，往往是入手的好時機。
環球樓市評論人
鄭偉舜