子非魚 - 村屋買賣（九）｜非魚論市
不少村屋地面單位都會改作商業用途，譬如常見的地產代理、便利店、餐廳或車房等，有些餐廳甚至全幢三層用作舖面。普通巿民或許會有所好奇，村屋轉作商舖究竟有沒有違反用途？
香港的建築物用途主要受兩方面規限：一個是法定規劃用途；第二是批地條款。法定規劃用途是一個大方向，通常會為一大片土地劃出法定用途。譬如預期作住宅發展、政府設施、綠化地帶或工業用途等，住宅用地亦會分低密度至高密度發展。
留意土地法定規劃用途
要改變土地用途的程序相當複雜，需經地方人士、區議會、相關基建部門、其他持份者及城規會討論，解決幾乎所有疑問才會獲批，歷時十年亦是等閒。譬如應屬最困難的郊野公園改為住宅，至近年較常見的工業改為商業或住宅用途等，都需要經此程序。
即使在同一區的私人發展，並屬於同一種法定規劃用途，亦會發現有些屋苑附設商場、有些不設商場，這是受制於批地條款。在政府批出私人土地前，除可建樓面面積（與地積比有關），亦會因應區內的發展配套所需考慮加入其他條款，例如興建公眾公園、學校或社區設施等，商場或停車位數目等亦會加在條款內。
法定規劃用途裏亦有分「經常准許的用途」和「須經城規會申請及獲批的用途」。就城劃會的《法定規劃綜合網站》所見，新界村屋大多落在鄉村式發展或住宅（丁類），這兩類土地的經常准許的用途雖不包括商舖，但在標注內有提及「除以上所列，在新界豁免管制屋宇的地面一層，經常准許的用途亦包括：食肆、圖書館、學校、商店及服務行業」。
假如參照法定規劃用途，即是丁屋的地面可以用作商舖，但樓上單位須申請獲批才可。不過，就筆者曾看過的丁屋土地「批約」，內裏的條款（英譯中）指「該土地及其以上的建築物的任何部分，只能作非工業用（non-industrial purpose）」。因此，在批約中，如註明了該土地可作非工業用的村屋，即使全幢改為商舖或食肆都沒有問題了。
至於是否所有丁屋都有此條款，筆者則不敢肯定，買家如想查詢，還是查閱個別土地的批約為準。
查清路權有否限制外人出入
假如看中了某村屋單位，預期將來有轉為商舖用途的潛力，準買家亦要留意有沒其他限制。譬如目標單位於有經過大閘或私人土地，該私人土地的路權有否限制外來人士出入？又或者在比較傳統的圍村範圍，該村有沒有外人入村的限制，準買家也必需事先了解。否則以商舖價錢購入只能用作住宅的單位就得不償失了。
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