香港加息|供樓更重皮 借500萬月供多347元 銀行現金回贈有幫助
發佈時間:16:45 2023-05-04
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本港銀行跟隨美國加息,滙豐及中銀均上調最優惠利率(P)0.125厘,至5.75厘,供樓人士負擔又再增加,按揭500萬元、供30年的業主,每月要加347元。按揭代理界指出,由於近月銀行下調新造按息及提高現金回贈,相信有助抵銷息率上升影響,對樓市影響不大。
每100萬樓月供增70元
香港銀行之前已連續兩次都沒有跟隨聯儲局加息調整,滙豐、中銀、恒生和渣打等大型銀行按兵不動。今次滙豐率先再加P,其他銀行亦料會跟隨。
港銀加P,供樓一族負擔又再增加,以30年期計,P加0.125厘後,每100萬月供增加約70元。而以平均按揭額約500萬為例,P按實際息率增至3.5%,每月供款增加347元至22,452元,首年利息開支多約4,464元,壓力測試增加652元至47,316元。
![P按供樓壓力變化。(圖:經絡) P按供樓壓力變化。(圖:經絡)](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/1ecf5a271f4650ff3d2cd443a5c25278/2023-05/image004.png)
![H按供樓壓力變化。(圖:利嘉閣) H按供樓壓力變化。(圖:利嘉閣)](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/56140112344b11ea281139b4ec5407ff/2023-05/%E4%BE%9B%E6%AC%BE%E5%A3%93%E5%8A%9B%E8%AE%8A%E5%8C%96.png)
大銀行H按與P按睇齊
至於H按各家銀行實際利率各異,以龍頭中銀及滙豐計,近期已下調了H按封頂息0.25厘,一方面為是次加P做準備,同時要跟中小銀行競爭。中銀、滙豐等採用「細P」的H按鎖息,為P減2.25厘,即最新同樣由3.375厘加至3.5厘,與P按的供樓人士負擔睇齊。
不過,近日大型銀行上調按揭現金回贈,以500萬元貸款額計,有貸款額2.5%的現金回贈(即12.5萬元),已等同於近9個月的利息開支,有效抵銷了加息的影響。
![資料顯示,今輪加息周期以來,本港銀行加P幅度溫和。(圖:中原) 資料顯示,今輪加息周期以來,本港銀行加P幅度溫和。(圖:中原)](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/0373ded57b0cacc2efb1c60e18ec39d1/2023-05/230504_PROP001.png)
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利嘉閣:善用轉按賺現金回贈
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預計,美國利率已經見頂,但第三季調頭減息的機會不大,港銀是次跟隨加P屬預期之內,加幅0.125厘影響相對溫和,而且近日大型銀行上調按揭現金回贈至2.5%,如選用高成數按揭計劃更可高達2.6%,是歷來的新高水平,相信足以抵銷加息的影響。
她指,本地銀行於第二季仍積極搶佔按揭市場,年初中小型銀行帶頭下調按息後,大型銀行於3月亦把二手物業的實際按息下調至3.375厘,與一手新盤看齊。而即使現時加息0.125厘,至3.5厘,但實際按息仍較早前部分銀行達3.625厘,低了0.125厘,對供樓人士的影響算是溫和,加上大中小型銀行皆於第二季先後上調按揭現金回贈,至歷史新高水平吸客,有助進一步減淡加息的影響,預計可令早前憂慮加息影響的準買家,加快入市決定,有利樓市平穩向好。
![現金回贈有助抵銷加息影響。(圖:利嘉閣) 現金回贈有助抵銷加息影響。(圖:利嘉閣)](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/ac1161bd019f5c11861712d44e3967a7/2023-05/%E7%8F%BE%E9%87%91%E5%9B%9E%E8%B4%88%E6%9C%89%E5%8A%A9%E6%8A%B5%E9%8A%B7%E5%8A%A0%E6%81%AF%E5%BD%B1%E9%9F%BF.png)
至於供樓中的人士,黃詠欣則建議可把握現時高現金回贈的優惠,善用轉按賺現金回贈,以500萬貸款,有貸款額2.5%的現金回贈為例,轉按後可享逾12.5萬元的現金回贈,扣除律師費等開支約1萬元,同樣有助抵銷部分供款利息開支,變相以更低息供樓。
![利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,港銀是次跟隨加P屬預期之內,加幅0.125厘影響相對溫和。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,港銀是次跟隨加P屬預期之內,加幅0.125厘影響相對溫和。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/edd4eeac4043fe11f7b36b4bcd0c06c4/2023-05/N44235.jpeg)
經絡:本港業主還款穩健 料加按息衝擊有限
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次滙豐加息幅度不多,而現時按息仍屬正常水平。市場對相關消息早有心理準備,大部分香港業主的還款能力穩健,置業時須接受壓力測試,防守力強,加上現時本港經濟已逐步復常,因此即使香港或再次加息,對業主的影響及衝擊亦有限。不過他稱,有意置業人士仍要留意息口走勢及市場環境變化,衡量自身負擔能力才入市。
中原:加息溫和 難對樓市實質影響
中原按揭董事總經理王美鳳認為,是次本港加息周期較歷年溫和,以往當美國聯邦基金利率上調至現時的5厘至5.25厘,P已升至8厘水平,而現時P仍處5.75厘水平。她稱,是次P上調0.125厘,對於供樓人士的供樓負擔影響亦輕微,基於加息幅度溫和,市場普遍預期息率已近見頂,加上近月銀行下調新造按息及提高現金回贈,亦有助抵銷息率上升的影響,預期是次加息對樓市不會構成實質影響。她稱,今年樓市受惠多個利好因素已轉活,市場信心及氣氛亦已恢復,市場已預期今年加息見頂並已撇除息率疑慮因素。