放寬按揭成數｜高盛轉軚唱好樓市 富瑞料按保折扣顯著 最多慳24萬元
發佈時間：06:00 2023-07-11
金管局上周五（7日）放寬按揭成數，其中樓價1500萬元以下的住宅按揭成數上限調高至七成，按揭保險亦相應調整，同時推出折扣，協助市民上車換樓。大行看法普遍審慎，認為提振樓市作用有限，不過高盛卻急轉軚，睇好樓市前景，今年樓價預測從下跌10%改為上升5%。投行富瑞統計了不同樓價層級按揭保險的變化，當中1000萬元樓價、借九成的業主最受惠，保費可節省接近24萬元，相等於首期四分一。
花旗：刺激作用少過林鄭波叔Plan
花旗報告認為，是次放寬按揭成數對香港樓市影響甚微，推動交投的動力或比上兩輪「林鄭Plan」及「波叔Plan」更低。該行分析，在原先規定下，1200萬元及1000萬元以下自住物業最高按揭成數已達八成及九成，而是次受惠的1200萬元以上物業，交易量僅佔總成交12%。花旗維持本港發展商審慎看法，維持下半年樓價跌6%的預測。
摩通：降首期門檻非刺激置業關鍵
摩根大通報告亦指，放寬按揭成數對刺激需求影響有限，因為導致交投萎縮的主要原因並非首期門檻高，而是買家對經濟前景憂慮。 該行又預計，措施對地產股影響較輕微，並繼續看好盈利具防守力的長實（1113），以及在新樓銷售中市場份額居於主導地位的新地（016）。
看清新按揭成數及按保節省變動🔽
富瑞：受惠家庭少 實際解鎖需求有限
富瑞也指出，主導香港樓價可負擔程度的因素，是按揭利率，而非可承造按揭成數上限，今輪措施實際只幫助1200萬元至3000萬元物業的最高按揭成數，但壓力測試要求未改，月入少於10萬元的家庭仍難以借盡按揭，加上全港能達標的21.7萬戶或8%家庭，當中大多數已持有物業，故實際釋放的置業需求有限。
按保大減首期支出 等同樓價2%
是次措施同時降低按保負擔，樓價1500萬元以下的首5%按保可豁免保費，同時亦設有35%的保費折扣，富瑞認為這方面效果最顯著，有利業主減省首期整體支出，幅度可達樓價2%。富瑞的統計顯示，原本1000萬元樓價最多只可承造60%銀行按揭，兼要為30%按揭做按保，新措施下銀行按揭增至70%，按保成數亦降至20%，實際的按保保費，會由約45萬元降至21.3萬元，足足節省達23.7萬元，相等於首期的24%，或樓價的2%。
對於樓市前景，富瑞指港下半年樓價大致平穩，考慮本港銀行7月及9月將加P，幅度為0.25厘，將抑壓買樓需求，料在新樓存貨需時消化，發展商定價不會過於進取。
高盛：成交及樓價添動力 全年樓價料升5%
另一邊廂，高盛報告則指，新措施或有助提高交投及成交價，並使銀行受惠，遂將今年本港樓價預測由先前的下跌10%，修正為上升5%，並維持未來3年每年升4%的預測。
高盛稱，現時本港樓市交投量是長線平均約70%，住宅、寫字樓及零售樓面交投仍較高峰期低約10%至20%，同時銀行按揭亦有所減少。高盛認為，租金向上、樓價下跌及收入回升，將令市民置業負擔能力局部恢復。
