謠傳樓價跌5%銀行即Call Loan 專家拆解負資產三大收樓情況

更新時間:06:00 2023-10-18
發佈時間:06:00 2023-10-18

面對樓市跌勢加劇,市場對政府在施政報告「減辣」呼聲增加同時,坊間盛傳假若樓價再下挫5%,不排除銀行會即Call Loan,觸發一眾業主恐慌,但亦有人批評消息是「唯恐天下不亂」。按揭界人士表示,目前已甚少出現因物業變成負資產而立即Call Loan的情況,「如果樓價跌就Call Loan,整個社會都會很震盪」,但如果同時欠供按揭,銀行就有理由要求業主提早還款。

現時市民置業,大多需要申請銀行按揭貸款,再以分期供款方式償還本金和利息。所謂Call Loan,意思是銀行要求業主提早償還整筆按揭貸款,否則銀行有權將單位收回拍賣,從而保障利益。

中原按揭董事總經理王美鳳接受本報訪問時表示,現時Call Loan較常涉及違反按揭條款,包括持續延遲供款或是拖欠還款。一般而言,拖欠供款超過60天,銀行便會懷疑業主出現財務問題,將其列入重點觀察名單。若斷供超過6個月,銀行才會Call Loan追數及收樓拍賣。

現時市民置業,大多需要申請銀行按揭貸款,再以分期供款方式償還本金和利息。
現時市民置業,大多需要申請銀行按揭貸款,再以分期供款方式償還本金和利息。

偷偷出租單位都有Call Loan風險

第二種有機會被Call loan的情況,是業主偷偷出租高成數按揭單位。王美鳳指,根據香港按揭規例,出租物業只可以承造五成按揭,要做高成數按揭必須為自住物業。若業主在買樓時報稱單位是自住,但實際上卻租予他人,被銀行及按揭證券公司發現後便有機會被Call Loan,以追回出租物業與自住物業的按揭成數的差異。

王美鳳續指,如果業主在未還清銀行貸款的情況下,再用該物業做抵押,向財務公司申請二按借錢,都會增加被Call Loan的機會。土地註冊處以及環聯(TU)都會向一按銀行發出電子提示,銀行得悉後會要求業主提供二按資料,再衡量其債務風險。銀行可要求業主增加擔保人,或要求在限定時間内將「二按」的貸款還清,若借款人逾時,銀行會Call Loan。

中原按揭董事總經理王美鳳接受本報訪問時表示,現時Call Loan較常涉及違反按揭條款,包括持續延遲供款或拖欠還款。
中原按揭董事總經理王美鳳接受本報訪問時表示,現時Call Loan較常涉及違反按揭條款,包括持續延遲供款或拖欠還款。

銀行Call Loan背後成本龐大

若銀行對業主還款能力有所質疑,根據按揭合約,原則上銀行有權隨時要求業主提早還款。不過王美鳳表示,Call Loan對銀行本身沒有太大好處,如非必要銀行是不會行使這個權利,「始終銀行按揭業務可帶來每月穩定的按息收入。」就算收回物業,因銀主盤的售價往往較市價低,套現後仍不夠償還欠款,當中更涉及大量行政及時間成本,所以通過Call Loan要求業主還錢是不得已而為之的最後手段,「如果樓價跌就Call Loan,整個社會都會很震盪」。

王美鳳續指,目前按保公司向銀行提供按揭保險計劃,使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外風險。因此,即使物業成為負資產,只要業主準時按月還款,銀行也沒有即時Call Loan的需要。她提醒,用家宜入市前先評估自身供款能力持續性,並預留不少於6至9個月供樓儲備資金,以提高按揭供款防守力,而籌劃置業預算時,每月總債務佔入息比率,則以不高於40%較為理想。

王美鳳提醒,用家宜入市前先評估自身供款能力持續性,並預留不少於6至9個月供樓儲備資金,以提高按揭供款防守力,而籌劃置業預算時,每月總債務佔入息比率以不高於40%較為理想。 
王美鳳提醒,用家宜入市前先評估自身供款能力持續性,並預留不少於6至9個月供樓儲備資金,以提高按揭供款防守力,而籌劃置業預算時,每月總債務佔入息比率以不高於40%較為理想。 

97年至03年樓價累跌達7成

回顧97年樓市高峰期,市場憧憬樓價有升無跌,不少買家承造7成或以上的高成數按揭,但其後金融風暴席捲亞洲,再加上2000年科網股爆破,以及2003年爆發沙士,造成樓市泡沫爆破。由97年起至03年間,樓價累跌達7成,不少物業淪為負資產。同時,經濟不景導致失業率上升,2003年最高峰時間達到8.5%,不少業主無法供款,繼而被銀行Call Loan及沒收物業在市場拍賣套現。金管局數據顯示,2003年6月的負資產按揭數目達10.5萬宗,佔全港按揭宗數22%,涉款高達1,650億元,物業平均貶值約28%,市場上無抵押按揭部分約360億元。

隨著樓價於沙士後由低位反彈,令負資產逐步消失,負資產宗數在2016年第四季才跌至零水平,近年則保持在數百宗。 金管局今年7月公布,截至今年第2季尾,負資產住宅按揭貸款宗數3341宗,按季減少近48%,涉及金額174億元,按季減少逾49%。有關個案涉及銀行職員住屋按揭貸款或按揭保險計劃貸款,這類貸款按揭成數一般較高。季內負資產住宅按揭貸款中,無抵押部分金額由7億元減少至3億元。

不過在高息環境下,買家入市態度轉趨謹慎,成交量回軟之餘,樓價持續回落,敲響負資產警號。滙豐環球研究發表最新報告,承認此前預測香港樓價可於2023年、24年分別可升8%和4%是過於樂觀,認為香港經濟強勁復甦預期落空,近期銀行上調新造按息利率0.5厘,令脆弱的樓市情緒雪上加霜。滙豐環球研究最新表示,不再預測香港今年樓價上升,2024年上半年樓價料再跌5%,到下半年才能企穩。

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