樓市乾跌貝沙灣業主劈價千萬無人吼理財專家教路跌市賣樓最傷轉按可賺回蝕價

更新時間：06:00 2024-02-04
發佈時間：06:00 2024-02-04

香港樓市烏雲蓋頂，除了負資產的業主閉翳，不少供滿樓的業主見到樓價持續乾跌，都心感肉赤。事實上，若然物業已經供滿，也有理財方法對抗跌市，免得眼白白看著樓價下跌。有理財專家建議，業主不妨透過轉按而套現一筆資金，並換馬至其他高息產品，好讓自己在跌市期間依然可以靈活地賺息賺價，有效地為物業作對沖、平衡風險。

本港樓價已連跌兩年，累跌近22%，不少業主面對前景未明都有意賣樓止蝕。內地人伍太（化名）多年前以千萬買入港島南區貝沙灣一個住宅，並早已供滿樓。受累樓市近年轉淡，她最近有意放盤離場。該物業原以3,000萬元放售後，但一直無人問津，劈至2,200萬元仍賣不出，令她十分懊惱。

即睇轉按如何對沖跌市：

轉按套現換馬其他高息產品對沖跌市

在樓價下行週期時，理財專家、華富建業財富管理私人財富董事總經理張佩儀表示，伍太這類個案她見過不少，尤其是手持豪宅的業主更加「跌到無眼睇」。惟她指，早年買入的物業本身一直升價，只是升幅較高位時收窄，故供滿樓的業主可以趁現時仍有水位，盡早為物業轉按，例如伍太可以藉此套現約1,000萬元，再買入其他高息產品獲利，對沖樓價下跌。

銀行如今的按揭利率維持在4.125厘，憧憬今年開啟減息週期，按揭利率理論上有下調空間。以上述個案伍太為例，張佩儀就指，新造按揭或能提供低息優惠，加上現時銀行普遍提供1.8%至2%現金回贈，部份更高達2.5%，以市場平均按揭額1,000萬元計，轉按回贈可高達25萬元。她稱，賺取轉按回贈優惠後，首年的按揭利率約為2厘水平，次年則為4厘左右，兩年平均按揭成本為3厘，「只要投資產品回報高於4厘，已經有錢賺」。

低風險可考慮定存、儲蓄保險

至於套現所得資金，她就指低風險投資者除了可以換馬至銀行定存產品、銀債或綠債外，亦可考慮市面上設有保證回報的短期儲蓄保險，目標是4.5至4.8厘投資回報，但這些產品的保單年期多為3或5年，須注意流動性風險。

減息週期入手債券賺價賺息

對於可承受較高風險的業主，張佩儀就建議從債券或債券基金入手，例如不少國債、新興市場債或高收益債都有8至10厘回報，扣減轉按成本後，粗略計算回報已有4厘或以上。部份債券更會每月派息，故即使物業在轉按期間未能出租，亦有債券利息抵銷按揭利息成本。她又指，接下來進入減息週期，加上年內美國舉行總統大選，債券價格有望向好，變相可以達致賺價賺息的理財效果；萬一美國今年不減息，套現後有現金揸手，亦有條件贖回。

她又指，用已供滿的物業轉按，最大優勢是可以為自己創造流動性，以現金靈活地「錢滾錢」，同時又不用賤賣物業、硬食跌幅。若數年後樓市重現小陽春，屆時再賣樓亦可。