撻訂買家被追差價 期限可長達6年 律師籲別一走了之 「移民海外也受影響」
發佈時間：06:00 2024-08-21
銀行收緊按揭，以及向業主Call Loan（要求提早還款）情況近日再受關注，負面影響陸續浮現。有部分選擇建築期付款的新盤買家，因銀行收緊按揭，估價不足，借不到預期的金額，失去預算，最終需要撻訂離場。近日洪水橋新盤更據報有撻訂買家被發展商追收差價，以至期間的利息支出。對於追收差價欠款的期限，有律師向《星島頭條》指出，根據香港法例，期限為6年，若演變成訴訟，甚至可歷時長達18年。不過，當中也有爭議空間，因為撻訂買家可質疑發展商低價重售單位，並聘請測量師估價，再交法庭定奪。
何謂「追差價」？
「追差價」是指一個樓宇買賣交易中，買方在簽訂正式買賣合約後，放棄完成交易，而賣方減價重售單位後，向原先的買方追收差價。舉例一名買家以1,000萬元購入單位，在簽訂正式買賣合約後決定終止交易，其後賣方以800萬元重新售出單位，再向原先買家追收200萬元（1,000萬減800萬元）的差額。
簽署「必買必賣」後有不同
一般來說，若簽訂臨時買賣合約後，買方放棄交易，只會被沒收訂金（俗稱撻細訂），二手樓交易更要賠償雙方經紀佣金。至於簽訂臨時買賣合約14日後，再簽訂的正式買賣合約，當中會包含「必買必賣」條款，此時買家放棄交易，除了會被沒收細訂，合約亦訂明要賠償賣方重售後的差價及相關損失。
早前洪水橋新盤據報有撻訂買家收到發展商律師信，要求在收信後14日內繳付單位重售後的差價，並要支付由購入單位至重售單位成交日期內所有利息支出、管理費支出，以及重售物業涉及的3%經紀佣金、0.2%律師費和終止交易處理律師文件費6,000元。
民事欠債追討期限為6年
對於追收差價欠款的期限，梁永鏗律師向《星島頭條》表示，根據《時效條例》，民事欠債的追討期限為6年，「你6年零1天才追，法院就不受理了，已經過了時效條例」。
不過，他指追收差價的金額往往有爭議空間，需要由法庭定奪。雖然現時樓價下跌，發展商減價重售單位，但被追討差價的原業主，也可以質疑賣方「監平監賤」出售單位，可以自行聘請測量師，評估物業市價，「因為市價是有參考的，就是附近樓價多少？樓上樓下樓價多少？法官要看測量師的專家報告寫甚麼，法官再定奪那個金額」。
以二手樓成交為例，若業主以超低價重售單位，甚至以「象徵式一元」出售單位給關聯人士，撻訂買家莫非要支付超巨額差價？相同地，他可以找測量師作估價，因此上述例子，梁永鏗相信「不可能發生的！」
連判令執行期 最長歷時18年
然而，一旦撻訂買家敗訴，即賣方勝訴的話，他會得到法庭命令去追討欠款，執行期長達12年。若在《時效條例》規定的6年期限前，「譬如你在5年11個月追討，入稟法院，（假設）一年後贏了官司，你就拿了一個（法庭）命令可以執行，Enforce（執行）一個Judgment（判令）」，該命令的執行期可長達12年，因此最長時間可以歷時18年之久。
至於執行的內容，包括可要求欠債人提供過往帳目、銀行結單、入息及生意報表等，「又或者最盡就是要破產，這個都是執行命令的一種。」梁永鏗續說，若買賣合約早已訂明一個固定的賠償金額，而欠債者對追收金額沒有爭拗的話，也可以在沒有法庭判令之下，直接申請欠債人破產。
公司名義買樓 理論上可避債
另有指以公司名義入市買樓的話，只要將公司結業，便可避免追收差價？梁永鏗指，這個做法是可行的，但對於以「空殼公司」買樓，個別地產商可能會要求額外的擔保，「如果根本上已經是空殼公司了，連那間店舖都倒閉了，人去留空了，那你還追那間公司，其實真的沒甚麼意思。」
買家一走了之 在海外也有影響
對於有撻訂買家被發展商追收差價及利息等支出，傳涉及金額達200萬元，有網民打趣建議撻訂買家，直接移民一走了之，此舉又是否可行？梁永鏗指，若果欠債人一走了之到外國，即使找不到他，也會照樣在香港法庭被入稟申請破產。他指出，以現時銀行體系已發展至全球性，若在香港被申請破產，再在海外申請銀行帳戶，甚至從香港銀行轉帳到海外，或有一定影響。
另外，若欠債人已被成功入稟破產，正在進行的移民申請有機會受影響。
