悲觀情緒過份誇張 樓價止跌的關鍵拐點 「租金高企可見 仍不少人願居住香港」|李聲揚

更新時間:06:00 2024-10-12
發佈時間:06:00 2024-10-12

早前筆者在本欄有提及樓市,居然也獲部份樓市名家轉載,網上反應也不錯,實在令筆者受寵若驚。既然讀者喜歡,雖然筆者不是樓市專家,但也不介意拋磚引玉,可以再寫此話題。

事實上,筆者的樓市看法,就是沒有看法。再正經一點的看法:自住可以,投資則免。這也是筆者過去5、6年的看法。

當然香港地,個個都是樓市專家,比起股市更極端。2019年之前,一街都說「唔買樓就笨」,甚至即使未上車或上不了車的,也認為自己一世也買不到樓,當時樓價狂升是社會問題。

但在2019年社運,以及2020年疫情後,情況就完全不同。樓價開始下跌,一跌就幾年。現在一般人的看法,是「買樓正傻仔」,樓價不會回升。這些人,不少正是以前認為樓價只升不跌的人,他們好像永遠正確。而反正樓價不是升就是跌,猜中也不難。

息口並非樓市跌的關鍵因素

當然,事情有了變化,看法就不能墨守成規。不妨想想,2019年前,樓價升足多年的原因是甚麼?2019年後,樓價跌的原因又是甚麼?

不少人以為現在樓價跌,是因為經濟差。可是由2003至2019年間,經濟肯定也有衰退,甚至比現在更嚴重,但樓價整體仍是只升不跌。同樣地,有人以為近幾年樓價跌,是因為加息。不是嗎?2022年美國開始加息,樓價就跌。但明顯地,2019至2022年美國沒有加息,樓價也照跌。而在之前十幾廿年,不管美國加息減息,香港樓價仍是只升不跌。正如現在,美國已經減息,香港銀行的P也下調,可是你問之前因為加息而看淡樓市的人,會不會認為樓市反彈?他們又認為不會,所以息口並非關鍵因素。

人口流動影響香港樓價最深

2003至2019年,和2019年至今,最大的分別是甚麼?是人口流動。筆者相信,最影響香港樓價的,就是人口流動。2003至2019年間,內地人來港買樓,是相當大的購買力,政府甚至要推出各種辣招,限制非香港人買樓。

但2019年後,情況就相當不同。最大的影響,當然是移民潮,不少香港中產,早20、30年前購入物業,即使劈價賣樓,也是大賺,金錢也足夠他們在外國生活一段長日子。同時間,疫情下內地人來港買樓,已成絶唱。至於通關後,情況也只是略為改善,也可能和內地的經濟環境有關(不過留意,香港是彈丸之地,少數最富有的內地人在港置業,已足以支持樓市)。

所以問題就是,到底香港是否仍是宜居城市?肯定的是,不少香港人已經移民,可能仍有少數在計劃,但相信高峰已過,要走的都走得七七八八。近期甚至有看到有部份港人回流,雖然筆者目測回流人士普遍是之前都沒有物業的新一代。

住宅租金一直在升

事實上,香港對於內地人,似乎仍有一定吸引力。證據?我們看看香港人口數字就知。另外,大家亦留意到,住宅租金一直在升 ─ 這當然是反映住屋需求,也反映人口趨勢。若一個城市人人離開,何來還有如此大的租務需求?

由租金高企可見,仍有不少人願意居住在香港,所以最後的問題是,到底他們打算租樓,還是供樓。早一兩年看,租樓似乎比較抵,但現在租金在升,樓價卻在跌,而供樓利息也在下跌。換句話講,租樓和供樓的吸引力,是此消彼長。

固然樓市的週期較長,買樓涉及的金額也大,所以即使供樓看似比租樓抵,若買家看到樓價一路在跌,可能也不會入市,因為覺得將來還會再便宜。

所以筆者不敢說樓價已經見底,但若租金上升的趨勢持續,總會去到一個拐點,樓價止跌,然後就會開始有用家入市。當然筆者沒有水晶球,不要問筆者還要跌多少,還是跌多久。但現時市場上對樓市的悲觀情緒,似乎過為誇張。

無論如何,買樓是大事,請為自己的決定負些少責任,不要輸錢就賴名嘴。同樣地,也不用太理會身邊那些花生友。俗點講句,他們看市如此準,早就發達。將來不可測,若讀者不打算移民,打算長居香港,則似乎買樓自住,仍是可以,反正租樓的成本也高;若是買樓投資博升值,或者想買樓收租,則是另一回事,筆者就不太主張了。

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