港樓回至合理水平負擔比率低於歷史平均林本利：符合10個條件可考慮買樓

更新時間：06:00 2024-12-22
發佈時間：06:00 2024-12-22

林本利上一堂教學生以恒指市盈率，判斷入市時機，今堂他指出買樓也有一個重要數據可以參考——供樓負擔比率。今堂他跟學生回顧1994年1月，至今年11月的供樓負擔比率。當中私樓住戶供樓負擔比率在1997年曾高見113%，2003年沙士又試過不足20%，歷年平均約52%，即港人要以家庭月入的52%用於供樓。上月有關數據約在50%，已低於歷史平均，可見樓價已回落至合理、市民可負擔的水平。

美國聯儲局日前減息0.25厘，本港主要銀行跟隨減息0.125厘。隨着美國自9月啟動減息周期以來，已累計減息1厘，本港銀行則累計減息0.625厘，供樓人士負擔進一步減輕。

H按供樓負擔低於歷史平均

林本利引用中原地產數據，11月私樓住戶的供樓負擔比率，P按及H按已分別回落至50.7%及49.6%，是2016年第三季以來最低。至於全港住戶的供樓負擔比率，P按及H按則分別低至46.4%及45.4%，同樣是2016年第三季以來最低。林本利強調，他不知樓市是否已見底，只認為現時樓價已回落至合理、市民可負擔水平。

自1994年至今，P按的全港住戶負擔比率平均為45.8%。至於2009年1月推出的H按，自推出至今負擔比率平均是47.4%，P按同期的負擔比率平均是49.1%。私樓住戶方面，1994年至今P按的負擔比率平均為52.1%，2009年至今是53.1%；H按自2009年至今的供樓負擔比率平均為51.3%，11月的供樓負擔數據已低於歷史平均數。

供樓負擔比率（來源：中原地產）
	全港住戶		私樓住戶
	P按	H按	P按	H按
1994年至今平均	45.8%	-	52.1%	-
2009年至今平均	49.1%	47.4%	53.1%	51.3%
2024年11月	46.4%	45.4%	50.7%	49.6%

中原地產自1994年1月起統計的全港住戶及私樓住戶的供樓負擔數據，前者是以買入400平方呎單位，六成按揭及供20年推算；私樓住戶的比率則是假設買入600平方呎單位，同樣六成按揭及供20年推算。

供樓負擔97年達113%

林本利指出，1994年1月全港住戶供樓負擔達70%，私樓住戶更達90%。至於同樣在1994年1月起提供數據的中原城市領先指數CCL，當時約61點。1995年美國減息，本港樓價及供樓負擔均回落，同年第四季CCL回落至約52點，私樓住戶供樓負擔由1994年3月的102%回落至70%，但該年9月曾蔭權獲委任為財政司，上任後唱好樓市，樓價持續上升，供樓負擔1997年6月高達113%，是有統計以來最高，「即是你賺45000元，45000元都要拿了供樓，還要借錢來供樓！」可見當時樓價真的很不合理。

其後本港經歷亞洲金融風暴，加上「八萬五」政策推倒樓市，樓價持續下挫，至2003年CCL低見32點，私樓住戶供樓負擔更跌穿20%。此後樓價平穩向上，私樓住戶供樓負擔處於30%至40%，至2008年全球金融海嘯，樓價急跌、供樓負擔亦一度回落，但其後美國開展量化寬鬆「放水」，刺激全球資產價格，包括港樓急升。

林本利說曾蔭權任特首期間（2005年3月至2012年6月），本港樓價相對平穩，供樓負擔維持在30%至40%。梁振英2012年出任特首，至2017年林鄭月娥接任，這10年樓價及供樓負擔持續上升，2019年及2021年CCL兩度突破190點，私樓住戶供樓負擔高見68%（P按）。

回報逾3厘買樓投資合宜

林本利回想自2018年中，已勸學生不要買樓投資，即使有自住需要，也要等樓價由高位回落至少一成才考慮，並提出要符合十個條件才考慮買樓自住，其中一項是供樓負擔佔家庭月入最多四成，不要耗盡積蓄上車，亦常常告誡學生別買實用率低、管理費高的樓花，「如果你（當年）勉強上車，現在就很後悔了。現在金管局也幫那些勉強上車，買了樓花，物業估價不足的人。」金管局月初推出樓花按揭特別安排，協助於2021至2023年選擇建築期付款的樓花買家完成交易。林本利指，2018年中提到出十個買樓條件時，並不鼓勵學生買樓投資，他補充指現在買樓投資亦已適宜，租金回報一般有3厘多。

買樓自住考慮因素（2018年中建議）
1	未來十年留港
2	自住，享供樓利息扣稅
3	換樓、上車或租轉買（合資格可先申請居屋）
4	買二手勝過一手（新樓管理費高）
5	市區、已發展地區
6	選擇高實用、無露台及厚內牆的單位
7	中小型單位，不要買納米樓
8	入息穩定
9	供樓負擔<40%
10	不會清倉買樓
＊樓價回落至少10%
來源：林本利

2021年起新冠疫症大流行，加上其後美國加息，本港樓價輾轉回落。林本利特別指出2023年9月，滙豐將新造H按的鎖息上限由最優惠利率（P）減2.25厘，升至P減1.75厘，令當時實際按息突破4厘，加劇樓價跌勢，「很影響到人們買樓，舊的（業主）當然不賣，（他們）賣了再造一個新按揭，要俾多半厘，甚至1厘有多。」當時CCL由約159點水平急跌，至今年9月跌穿136點，之後美國及香港相繼減息，近月於138點靠穩。樓價下跌及按息下調，私樓住戶供樓負擔則由去年9月的近60%，持續回落至最新的49.6%。

林本利舉實際例子，現時30大屋苑平均呎價約10000元，假設買面積400平方呎的單位，樓價400萬元，造六成按揭借240萬元的話，現時月供14000元，佔全港住戶月入中位數30000元的46%至47%，與中原11月公布的數字吻合。

私樓住戶方面，若買600平方呎、價值600萬元的單位，同樣六成按揭，借360萬元，月供則為21000元，佔私樓住戶月入中位數40500元的51%。「若只計有人工作的家庭，月入高很多！今年第三季是39500及50700元，全港住戶供樓負擔跌至35%；私樓住戶為41%。」更反映現時樓價合理。

過去30年樓價倍增有多

若將中原地產的供樓負擔比率，與CCL一併比較，可見現時樓價雖然較90年代高出很多，但供樓明顯較當年輕鬆。林本利指出，其實過去30年樓價倍增有多，但年均升幅不過2%至3%——亦是他對未來樓價的預期——跟通脹相若。至於私樓住戶供樓負擔比率由1994年的90%跌至最近的51%，主要因現時按揭息率較1994年低很多，加上住戶月入升幅高於樓價升幅。（《星島頭條》獲林本利授權節錄活道教育中心理財班內容 livingword.edu.hk）