拆解安老按揭迷思 百年歸老後子女可贖樓 倘樓價回升「好蝕底」？｜銀色理財系列
發佈時間：06:00 2025-04-01 HKT
打工仔辛苦數十年，都想退休後可安享晚年，退休金又不足，如何才可做到退而不「憂」？按證公司過去十多年便先後推出「退休3寶」——安老按揭、香港年金及保單逆按計劃，為銀髮族提供多渠道「自製長糧」。其中，3寶頭炮俗稱「逆按揭」的安老按揭，可讓長者業主將手上已供斷自住物業抵押予銀行，以每月獲取年金作為生活費，同時又可繼續住在單位內，直至百年歸老。不過，至今多年仍有不少人擔心會因此「無咗層樓」而對安老按揭卻步。
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安老按揭的概念是將自住物業轉化為現金流，製造「月月出糧」的效果，讓退休人士每月都有年金收取，實際金額視乎物業估價而定，當樓價高企時申請安老按揭，可鎖定未來每月獲得更高金額。舉例一名60歲的退休人士，擁有的自住物業價值600萬元，若敘造安老按揭時選擇定息計劃，以及終身領取年金，每月可獲11,580元。若樓價升至800萬元才敘造安老按揭，相同年齡及條件申請下，每月則有15,440元，即是多3,860元直至百年歸老。
這項於2011年7月推出的計劃，在2023年及2024年全年，宗數按年錄40%及27%的增幅；截至今年2月底安老按揭累計申請宗數8152宗。雖然安老按揭的概念漸漸為港人受落，但坊間仍有不少迷思。
迷思一：安老按揭「無咗間屋」？
談及安老按揭頭號迷思，應該是不少長者擔心申請安老按揭後會失去物業，尤其有兒有女的人士。事實上，當申請人百年歸老，其後人可優先選擇是否償還貸款總結欠，以贖回物業。若不贖樓，銀行會安排出售物業償還貸款，有餘額的話，亦會退還給後人。據按證公司的數據，安老按揭計劃推出以來，有接近300宗因借款人百年歸老而終止貸款，後人選擇贖回物業的個案。
若有意贖回抵押物業，後人需要全數清還多少款項？舉例65歲申請人以估值500萬元的物業參與安老按揭，並選擇定息計劃、終身領取年金，他每月可領取1.19萬元。若第一個年度已不幸過身，在該年度結束時後人估算要償還約24.5萬元，較首年取得的14.28萬元年金，多出10萬元。在第5個年度結束時，估算還款額為92.9萬元，較5年來累計取得年金的71.4萬元，多約21萬元；至第10個年度贖樓，則要還款205.7萬元，而10年合計年金則有142.8萬元，即是多出近63萬元。
迷思二：未來樓價回升怎麼辦？
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新升0.31%，是連跌2周後單周回穩。隨着內地及本港經濟復甦，加上股市交投轉旺，有市場人士預期財富效應將傳導到樓市，看好今年樓價回升5%至10%。有部分長者擔心樓價低迷時申請安老按揭會「蝕底」，希望等待樓價回升再申請，以取得更高年金。認可財務策劃師李澄幸指出，若退休人士現金流緊張，不應只着眼於樓價升跌預測，而應以個人或家庭需求為優先，「尤其是當銀行存款即將耗盡的退休人士，更應及早考慮安老按揭。」
事實上，即使在樓價低位申請安老按揭，未來若樓價大幅回升，申請人未來仍可透過「轉按」獲取更高年金。具體操作是重新敘做安老按揭，同時申請「一筆過貸款」清還原先安老按揭的貸款總結欠。轉按安排下所涉及的費用，除了或可節省部分法律文件等費用之外，大致上與新敘造安老按揭無異。按證公司透露，安老按揭自推出以來，累計錄得300多宗轉按申請。
需要留意的是，轉按再敘造安老按揭的物業估值需要「打折扣」，近年如屬轉按物業價值800萬元或以下，用作計算年金的物業價值上限，一律為物業估值的80%。對於估值超過800萬元的物業，則為800萬元及超過800萬元部分的50%之總和，或物業估值的80%釐定，以較低者為準。
假設最初在樓價600萬元參與安老按揭，若估值上升25%，至750萬元轉按，計算80%樓價作年金，樓價剛好又是600萬元，雖然長者可能因年歲增長，或按揭利率轉變，而獲得更高年金，但重新申請一輪也耗費不少時間，因此樓價宜升值25%以上才值得轉按。按證公司發言人亦提醒，轉按能夠獲取每月更高年金金額視乎多項因素，包括樓價，貸款總結欠，以及不同時期按揭利率計劃的條款等，客戶宜直接向貸款機構查詢再作考慮。
銀色理財系列五之一
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