港樓廿年牛市不復返？蘇民峰稱投資磚頭未蝕過慨嘆「如今買錶好過買樓」

更新時間：06:00 2023-08-20
發佈時間：06:00 2023-08-20

港樓經歷了廿年牛市，很多人食正沙士後大升浪，買磚頭致富提早無憂。不過自從去年3月踏進加息周期，加上種種因素，香港樓市結束廿年升市，轉勢調頭下跌，二手市場冰封，發展商近期更劈價益街坊，市區新盤重回7年前開價。中原集團創辦人施永青早前曾指牛市不會重臨，究竟香港的牛市是否一去不復返？未上車的又應否入市？

香港樓價在過去近20年上升，據差估署資料顯示，2003年沙士樓價指數跌至58.4點最低點，隨後迎來長達差不多20年的升浪，單是2009年，一年便勁升兩成半，至2021年9月，指數更升至歷史高位398.1點。

點擊圖片看，十大屋苑20年前後的實用呎價升幅排名：

蘇民峰除了是堪虞學家，也是個資深樓市投資者，他正正是食正這個廿年升浪的受惠者。他接受訪問時憶起2003年沙士的那一幕，「樓價好平好平，淘大幾十萬一個單位，我叫我愛人去執十層返嚟，佢懶囉唔去執。」蘇民峰說，沙士期間他的資金幾乎全部押注到股市上，所以沒有買樓。直至2004年，股市隨著疫情過去而反彈，他的身家也由300萬元暴漲到600萬元，「我有一日發夢問自己，我有咁多錢點算好啊？」他自問對名錶、黃金等投資產品都不太認識，於是便想趁反彈市初期買樓。

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2004年，蘇民峰在報紙中看見中環結志街有唐樓全幢出售，於是他便漏夜約地產代理睇樓，結果一看就覺得合眼緣，即晚落訂成交，當時他以1,350萬元購入中環結志街10號全幢5層唐樓，其後分階段拆售，持貨8年合共大賺約4,210萬元。回想起那次買賣，蘇民峰說，這是他賺得最多錢的一次。

蘇民峰承認自己是靠買樓致富。

蘇民峰承認買樓致富

蘇民峰多年來在物業市場上戰績彪炳，例如他曾於2015年以「摸貨」形式沽出中環鴨巴甸街19號5層高舊樓，造價1,760萬元，持貨短短5日即大賺近300萬元；2021年4月份以4,800萬元沽出半山堅道124號地舖連閣樓，較2007年12月購入價1,050萬元，帳面賺約3,750萬元。過去年20年，蘇民峰說沒有一單物業投資要蝕本收場，亦承認自己靠買樓發達，「係，絕對係買樓致富。」

沙士後靠投資買樓，讓他走上致富之路，但20年後的今日，蘇民峰認為樓市嚴重欠缺動力，一二手市場已成悶局，甚至將現時慘況形容為僅次於沙士，「二手樓賣又賣唔出，除非你蝕好多，5年內買新嘅樓蝕緊，想套現都套唔到」。

從玄學角度來說，蘇民峰說2028年至2033年屬金水年，樓市有較大機會向上。

蘇民峰：現時買樓無投資價值

至於現時是否撈底好時機？蘇民峰認為買樓無投資價值，「好多年前我已經叫人唔好買樓，投資係講回報，依家細樓都係得3%，扣除地稅、維修費、管理費，已經無價值。」他指，除非有自住需要，否則應將資金投資名畫、名錶等投資品上，「我上年年尾買隻AP（愛彼名錶），依家已經升左一個Double。」如果想入市的話，從玄學角度來說，蘇民峰說2028年至2033年屬金水年，樓市有較大機會向上，投資者才可作考慮。