廿年牛市｜沙士買半山豪宅 林一鳴4年人工夠Full Pay 倡港府撤辣否則無人換樓
發佈時間：06:00 2023-08-20
股神畢菲特名句「別人恐懼我貪婪」，套用在資深投資者林一鳴絕對適合，因為他成功捕捉到市場節奏，在廿年前買樓勁賺。20年後的今天，林一鳴對港樓並不看好，因換樓鏈一直被從價印花稅和買家印花稅綁住，坦言港府一日不撤辣，一日無人肯換樓。
他接受本報訪問時回想，2003年沙士期間，本港失業率高企，處處都是負資產個案，眼見樓市大幅回落，他於是決定趁低入市。他還記得，沙士的死亡率高，嚇怕了不少人，當時樓市一潭死水，「市面好靜，我入去每間代理行，幾乎都無客人」，有代理甚至跟他說，全日只有他一個客，「代理當我貴賓。」
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輾轉間林看了幾間中環區的放盤，其中一間價格相宜，他於是便很快簽約成交。2003年4月，林一鳴斥資380萬元，買入半山羅便臣道一個1,100呎的單位，呎價僅3,000多元，他幾年後放售賺了200多萬元。
林一鳴：當個個不買我就會買
問到他為何夠膽入市，林一鳴笑言，3,000元呎價之低相信已跌無可跌，「當個個都不買，我就會買，呢個係相反理論。」加上上手業主是97年以過千萬元購入，他用當時的價錢買入可謂超值。
國際公共政策顧問機構Demographia今年3月公布《國際樓價負擔能力》報告，指出香港連續13年成為全球樓價最難負擔的城市，市民要不吃不喝18.8年才能上車。但對於林一鳴來說，當年買樓相當輕鬆。他說，2003年他在銀行擔任中層職位，基本上儲4年錢足以一筆過付清樓價，加上他有銀行提供的職員低息優惠，所以對他而言是沒有負擔。
如果要比較沙士與新冠對港樓影響，林一鳴說沙士爆發期間，由於全港市民都沒有經歷過這種慘況，大部分人都有種世界末日的感覺，樓價下跌速度很快。但隨著復常，自由行政策落地，加上股市及經濟帶動下，樓市反彈的速度也很快。反觀今次新冠疫情死亡人數相對較少，反彈速度也較緩慢。
他指，如今復常已過大半年，大部分市民對本港經濟仍不樂觀，市面上明顯較少人流。他認為，中國經濟放緩、港股欠動力，都是樓市反彈力度不足的原因。另外一個原因，就是港府一直不肯撤銷從價印花稅和買家印花稅，導致業主在3年內即使賺錢亦不肯換樓，拖慢樓市流轉。
二手樓市冰封兩大原因
林一鳴認為，本港二手市樓的近月成交被冰封有兩大原因，第一因為大部分新香港人都愛買新樓，而且不少發展商推出單位的價錢，比同區二手盤更便宜；第二是本港供滿物業的業主佔整體業主的7成，他們大多無經濟壓力，買家難有籌碼要求減價出售，因此難以帶動成交。
他認為要改變這格局，港府必須撤銷從價印花稅和買家印花稅，讓業主賺錢後有誘因換樓。他預計，本港樓市今年全年升幅約7%至8%，不過，受中國經濟放緩影響，預料明年香港經濟差，明年樓市最多升5%。
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