新田科技城未達共識業界籲建環保交通增地積比率「私人參與可減財政壓力」

商業創科

更新時間：15:26 2023-11-01
發佈時間：15:26 2023-11-01

新田科技城潛力巨大，但考慮到政府財政儲備，面臨資金不足發展，而且官商民三方意見不一，難以達成發展共識。普縉集團規劃及發展高級合伙人黃仲澧建議，當局可創造合理性規劃佈局，並建設更全面交通運輸網絡，以提升土地發展潛力，打造成「世一量子谷」。

重整規劃佈局冀官商民三贏

若如願實現，將可提升發展用地的地積比率、提升誘因以鼓勵私人參與前期發展，以及在未來將「鄉村式發展」土地用途納入新田科技城發展項目，讓「三圍六村」村民更能受惠，實現官商民三贏局面。

黃仲澧建議重整新田科技城規劃佈局，透過將現有的小部分青山公路新田段向北移及理順現有的石湖圍路，以調整交叉狀交匯處，有效地整理各個地盤形狀；同時將「休憩空間」及「區域供冷系統」地皮向東移及移除「物流、貯物和工場」地皮，為創科地皮提供額外3公頃面積，構建分明的土地用途分佈。

土地用途佈局

整體交通網絡

打造活動樞紐提高土地價值

考慮到將來科技城的工作人口，他又建議增加環保運輸服務系統，例如雲巴或無軌鐵路連接整個創科核心區，再伸延團結香港基金的想法，連接至落馬洲管制站，築成環迴交通網絡。該建議有助提升未來創科地皮的可達性及與新田市中心的連接性，打造新的活動樞紐。

此外，有條件提升發展用地的地積比率，進一步釋放整體發展潛力，並帶來更高的土地價值。假設一塊3公頃的土地以地積比率6為發展基礎，可提供達190萬平方呎的樓面面積。未來科技城核心區每平方呎價至少為9,000元，而未來創科地皮的最低限度補價樓面地價為每平方呎3,000元，可帶來58億元的賣地收益下限。從價值工程的角度，假設1公里道路造價為1億元，道路工程開支仍遠低於賣地收益下限，更帶來其他經濟延伸的社會效益如創造就業機會。

同時，黃仲澧建議將公路交匯處遷移至青山公路新田段西端，利用迴旋處設計連接科技城和市中心的主要幹道，提供一條連續且直接的路線往返核心區，形成閉環式環迴道路網絡，滿足未來日益增長的交通需求。

引入私人參與減輕財政壓力

另一方面，新田科技城第一期發展的土地分散業權情況，並非想像中分散，要達至加強版傳統新市鎮發展模式對私人參與的最低要求（即有至少0.4公頃的整合業權土地）並非難事。可是當局更傾向採取較簡易的做法，在建議發展大綱圖上直接將被認定為業權分散的土地劃分為「休憩用地」用途，但這可能會白白丟棄前期開發現成土地的重要契機，損失沉重的機會成本。

他亦贊同團結香港基金倡議的「政府主導開發，私人參與為輔」，允許持有土地面積不少於0.4公頃的私人土地業權人或合資企業，申請契約修訂（包括原址換地），在符合政府規劃用途為前提下，在其擁有的土地上作私人住宅或混合發展，落實新田科技城的前期發展。引入私人參與，減輕公共財政壓力、提升開發效率，以及營造更具競爭力的產業佈局，並應在批地方式上對應生態圈成熟程度，採取彈性策略。

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