拆局｜樓市淡風催惡性競爭 合謀回佣被揭 緣於一份內部公告

競委會今就中原集團及美聯集團協同制定代理最低佣金率一事入稟競爭事務審裁處，指控美聯集團及旗下地產代理商美聯物業及香港置業，與五名美聯高層和中原集團協議制定一手物業交易必須收取最少2%的實收佣金，要求審裁處宣布美聯集團、美聯物業及香港置業違反《競爭條例》「第一行為守則」。

其實新盤佣金是購買新樓時要支付的代理佣金，多數是由發展商負責，買家毋須支付，而佣金比例則視乎發展商而定，市傳計算方法是成交金額的2.5%起，以樓價500萬元計算，代理會有12.5萬元佣金落袋，有部份樓盤為求催谷成交量更有機會高達10%或以上的佣金。

回佣一向無確定計法

2018年至2021年樓市高峰期的時候，新盤百花齊放，當時不少準買家在售樓處問地產代理：「你回到幾多佣金去畀我？」從而去決定地產代理的服務， 由於地產界競爭激烈，代理為了留住客戶，回佣的金額沒有一個確定的計算方式， 視乎代理跟買家私下商議，曾有代理向記者透露：「可以回佣一半畀你已經係最盡， 因為代理仲要同公司拆數， 回太多都冇肉食。」

當然準買家都要留意，不能相信代理的口頭回佣承諾或向代理作任何利益輸送，否則容易誤墮陷阱。

行內惡性競爭 個別代理「回爆」

但近年因疫情、加息等因素影響，樓價下跌，市況淡靜，有行內人士表示，市場一直存在惡性競爭，地產代理 「冇單開」的情況下不惜大幅回佣，更有個別代理會「回爆」，即回佣幅度高達佣金的八成，實際收佣低於2%，令代理行及員工收入大減。而四大行「有關新盤佣金內部公告」更成為今次被競委會認為涉及合謀定價、限制市場競爭的導火線。

去年12月曾流傳四大行發出有關新盤佣金的內部公告，其中中原公告內容指「自2023年1月1日起，所有一手新盤實收佣金必須為2%或以上」，被指是為了減少回佣，雖然據悉其後已決定撤銷有關通告，不過當時事件已惹來競委會及地監局高調表態關注。

競委會出手有端倪

今年1月6日，競委會發新聞稿表示，留意到傳媒就住四間代理行內部信的報道，會方認為有效競爭是令消費者受惠的關鍵，因此一直關注任何旨在降低競爭水平的企業行為，尤其是涉及地產市場等影響眾多香港市民的行業。所以，競委會了解事件及採取所有必需的行動，以評估有關行為會否引起《競爭條例》下的競爭問題。就新聞稿內容可見，相信當時競委會已開始展開調查。 

而今年1月11日，地監局亦向持牌地產代理發信提醒所有持牌人，地產代理公司不得訂立任何協議或經協調做法以達致妨礙、限制或扭曲競爭的目的或效果，並緊記不可以向客戶表示行內設有任何「慣性」或「劃一」佣金率，或表示所有其他地產代理公司所收取的佣金率也是一樣的。

專家：貨尾單位曾高達15%回佣

資深投資者林一鳴表示，買樓有回佣基制是很平常的做法，亦「行了很多年」，尤其是發展商積存的貨尾單位，最高曾高達15%回佣，例如發展商第一張價單的時候，項目可能只沽出3至5成，銷情不太理想，到第二次銷售時，發展商不願意減價，如果早前已購入的買家看到之後劈價，一定跟發展商「死過」，發展商減價或會影響物業估值，影響日後以建期付款的買家，日後需要「抬錢」上會，而比較可行的方法，以高佣金做法吸引經紀之後再回佣給買家，情況類似「減價」。

尤其現時樓市下行之下，部份新樓貨尾樓價已跌一成，發展商或會透過經紀回佣給買家10%，以彌補下跌一成的差價，變相9折買樓，當然銷情理想時，未必回佣那麼多。而近年樓市陷入淡市，尤其是新盤貨尾的大單位連天台單位拖了幾年仍未沽出，定價4,000至5,000萬元，回佣10%亦是很平常。

今次競委會入稟競爭事務審裁處，指控美聯集團及旗下地產代理商美聯物業及香港置業，與5名美聯高層，協同制定代理最低佣金率，林一鳴指，今次致命傷是合謀，如果沒有合謀，根本不會出事。

地監局：現階段不便評論

對於有地產代理被競爭事務委員會起訴，地產代理監管局會作出嚴肅跟進，但現階段局方不便就已進入法律程序的事件作出評論。

《競爭條例》由競委會負責執行，而《地產代理條例》並沒有就地產代理所收取佣金的比率或金額、或提供的佣金回贈有任何訂明。然而，在《競爭條例》於2015年底生效後，監管局隨即於2016年4月發出一份相關執業指引，讓地產代理有所依循。過去局方已多番提醒及教育地產代理，並於今年1月再次發出致持牌人函件，提醒地產代理必須留意，為免違反《競爭條例》中的「第一行為守則」，地產代理公司不得訂立任何協議或經協調做法以達致妨礙、限制或扭曲競爭的目的或效果。

監管局再次提醒地產代理公司，應自行決定其所收取的佣金率、向其客戶所提供的折扣、回贈及優惠；又或與客戶個別協商，而非採用、或跟從行業內的所謂「劃一」或「標準」佣金率或以任何形式集體訂定的佣金率。否則，他們有可能違反《競爭條例》下的「第一行為守則」。 地產代理監管局會繼續與競委會保持聯繫，同時繼續教育業界必須遵守《競爭條例》，並會就業內有效及良好的競爭行為優化相關指引。

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