美息趨跌 本港按息有下調空間 樓市成交旺 新業主應選H按或P按？
發佈時間：18:02 2024-03-21
美國聯儲局預計今年內減息3次共0.75厘，雖然本港最優惠利率（P息）料難以跟足減幅，但預計仍有下調空間，中原按揭董事總經理王美鳳就認為，今年內本港按揭息率可回落至4厘之下。同時，本港樓市自撤辣後成交大旺，各位新業主、以至準買家在面對「H按」與「P按」選擇時，又應該有甚麼要注意呢？
94%按揭用家選用H按
目前市場的本港最優惠利率普遍為5.875厘（細P）或6.125厘（大P）。以細P計算，普遍H按計劃為「H+1.3厘」，封頂息為「P-1.75厘」，由於目前1個月拆息（Hibor）已高近4.7厘，即實際息率為封頂的4.125厘；同時，P按計劃亦普遍為「P-1.75厘」。換言之，H按與P按息率在目前高息環境下實際上看齊。
此外，根據中原按揭資料顯示，目前市場實際上逾94%按揭用家使用H按，不足2%按揭用家使用P按。
拆息回落時 H股有望慳息
王美鳳就解釋，雖然H按原則上拆息偏高，但因封頂息率仍保持與P按一樣，加上考慮到銀行其他優惠，例如回贈、罰息期一樣等，市場上一般用家都會選擇H按，「而我嘅建議都係揀H按」。
她進一步指出，當P按將來加或減也好，只要H按封頂與P息一樣，「做H按唔會輸蝕得過P按」。她回想以前試過拆息回落，並曾跌穿封頂息率，H按隨時低過P按，所以選擇H按的人多了一個慳息的機會。她又補充，當拆息日後回落至低水平，甚至低過市場P按，H按就會發揮慳息優勢，因此「而家只要維持H按息封頂息率=P按，其他條件優惠一樣，用家二話不說揀H按」。
留意現金回贈及掛鈎戶口
不過，王美鳳亦提醒，有申請按揭需要的用家可留意銀行提供的P按及H按在細節上的分別。她舉例，例如銀行提供P按現金回贈，又或者提供Mortgage Link戶口（按揭存款掛鈎戶口），「原來P按有，H按冇，咁呢啲唔同嘅優惠要了解」。
她又建議，用家申請按揭前，先要留意不同銀行個別提供的優惠及條款，再按自己需要衡量，看看那個計劃才最適合自己。
倘P按較低息 需考慮Hibor走勢
事實上，H按息率傳統上的比較浮動，而P按息率則相對平穩，適合較穩陣型用家；不過，當銀行提供的H按封頂息率與P按息率看齊時，選用H按自然有優勢。相反，若銀行提供的P按息率比H按封頂息率為低時，用家就要考慮本港1個月拆息（Hibor）的未來走勢。
若預計Hibor將長期高企，並令到H按長期維持在封頂息率，此時P按就具有慳息優勢；相反，若預計Hibor將會回落，令H按息率回落至封頂息以下，並較P按息率更低，此時H按自然就更具優勢。
Hibor趨勢方面，渣打大中華區高級經濟師劉健預計，短期港息將保持穩定，但今年降幅空間仍較大，維持年底1個月Hibor為3.8厘的預測；若以此計算，屆時H按息率將為5.1厘，仍然與目前封頂息率的4.125厘有一段距離。
此外，劉健又提到，雖然預計P息下調幅度輕微，但仍有助按揭成本帶來改善，料減息周期開始將為樓市氣氛帶來更多支持，加上政府全面撤辣，相信今年大部分時間樓市交投量將維持不錯水平，但樓價會否上升仍言之過早。
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