直擊九肚山豪宅銀主盤 專家教買銀主四大注意 「成交期短 隨時一炮過！」
發佈時間：06:00 2024-03-29
撤辣後激活一二手市場，另類放盤同樣熱鬧，拍賣行負責人向《星島頭條》表示，其實近年除銀主盤外，亦有不同類型物業競投，由於普遍為細銀碼物業，故吸引投資者尋寶「執平貨」。不過對於買家而言，買入銀主盤又有何需要注意？今次會講述買銀主盤注意事項、拍賣流程及相關按揭等。
直擊豪宅銀主盤
環亞物業拍賣行董事總經理區蘊聰表示，拍賣場經常出現千奇百怪情況的物業，他形容如「開倉」般款式多價錢平。
部份銀主盤售價會較坊間有一定折讓，價錢越平當然越容易售出，如果單位質素良好，更受歡迎。其中一個最新銀主放盤位於豪宅地段九肚山玖瓏山月瓏閣2座高層A室，面積1,490方呎單位，開價1,620萬元。由照片所見室內設備及裝修保養新淨，單位位處高層望到連綿山景。
半契樓屬拍賣場常客
除最常見的銀主盤、車位、舖位外，當中不少為日久失修或業權複雜的情況，如無契樓、半契樓及離婚分身家的物業拍賣。
最新一個半契樓於本周一拍出，位於葵涌瑞景大廈B座中層3室，屬於銀主及半契物業，面積約363方呎，開價僅70萬元，最後以80萬元出售。不過由於單位屬半契樓，不能承造按揭，所以買家需要「Full pay」入市。
睇清樓契最重要
銀主盤可算是拍賣活動出場率最高的物業種類，一般淪為銀主盤的常見成因主要是業主因財政問題而斷供或因高成數按揭未能轉按，無力支付高息而放棄供樓等。每個平價盤背後都有不同狀況，所以必需了解物業情況才出手競投，區蘊聰提醒，要留意當中涉及的小風險。
他指出，大部份銀主盤交易不能踢契，所謂踢契是指買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後，賣方必須提交樓契等文件，證明物業業權良好。如賣方律師未能在合理期限前就業權提問作出完滿解答，即或被視作違反了簽訂協議。
如果銀主盤交易不能踢契，變相不能保證業權是否完好的情況底下轉手。這個情況下，準買家即使向地產代理或拍賣行查詢，都不能確切告知樓契是否有問題，這方面要向具備專業知識的律師查詢，拍賣行只能夠提供查冊文件了解物業會否提供正本樓契，不過即使能夠提供正本樓契亦不代表百分之百擔保業權完好，所以這算是買賣銀主盤的一個小風險。
區蘊聰建議，如果準買家有心儀物業，拍賣行可代為聯絡對方律師，於拍賣之前安排睇契，深入了解物業資訊以釋除疑慮。不過他補充，仍要視乎個別代理行做法。
另外，他提醒買家，「就算物業再平再筍都好，最好都要去視察一次單位先！萬一有潛建，例如平台潛建到成個行宮咁樣，呢啲情況就可能影響到按揭，因為如果單位有僭建唔係間間銀行肯接受。」
拍賣場簽約程序及按揭
區蘊聰表示買銀主盤跟一般二手買賣流程截然不同。一般而言，拍賣者成功競投後，需要馬上繳付樓價10%作為訂金、及簽署正式買賣合約，一般二手買賣會先簽署臨時買賣合約支付約3至5％，14天後再落大訂以及簽署正式買賣合約。
至於申請按揭上，除非買入事故單位或半契樓，否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別。
相關按揭要留意
為星之谷行政總裁莊錦輝表示，銀主盤如果樓契不齊，例如是無契或半契，銀行不會承造按揭。銀主盤買家一般需要在臨約時簽署「必買必賣」，即發現物業樓契不全，都不能作為「踢契」理由，只能「一炮過」付清款項，或「撻訂」被沒收訂金，賣家日後亦有權追討再賣樓時的差額損失。
物業被釘契或影響業權
銀主盤的物業亦要留意有否被釘契，買家可以從查冊中得知。釘契分兩種，一種是釘人，一種是釘單位。如果釘契與賣家個人有關，比如賣家有第二、三、四按，這些大都不會影響業權及按揭。但如因拖欠管理費、差餉等而令物業被落釘，銀主盤合約中或列明賣方不會負責這些費用，而買家需要支付相關費用解釘後，才可申請按揭。
銀主盤成交期較短
銀主盤業主一般都想盡快將物業出售套現，如果買家發現按揭或物業有問題，買賣雙方亦未必能就延期成交達成共識。而且銀主盤成交期較短，大約1至2個月內便要完成，打算申請高成數按揭人士，需要找批核按揭夠快的銀行。
另外，物業如本身被釘契，解釘也需要時間，要完成解釘並同時申請高成數按揭，時間上會更為緊湊。
成交價太低 銀行或拒承按
銀主盤價單有可能會較市場上同類型的單位平，惟成交價偏離市價太遠，銀行仍有機會拒絕承按，因此買家在出價前應先向銀行查詢物業的估價。
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