銀行村屋按揭更嚴謹 順利獲批須留意四大位 專家：樓齡最關鍵 3類不能承造
發佈時間：06:00 2024-05-25
村屋雖然沒有市區樓方便，但由於面積相對寬敞，而且價錢更為實惠，所以不少人都會考慮購入村屋。不過按揭方面，因近期銀行收緊按揭審批，村屋過往以中資大型銀行較活躍，審批亦較為寬鬆，但現時則變得更為嚴格，其實按揭收緊與否，專家指向來買入村屋要順利獲批按揭，要留意四大位，包括樓齡、物業種類、位置以及單位狀態等。
由於資金成本仍高，市傳個別銀行現階段暫停接受村屋、唐樓，樓齡逾50年的單幢物業按揭申請，個別願意接受村屋申請按揭的銀行則較為嚴格，需要屬於屋苑式村屋才會考慮，部分較為偏遠的村屋亦未必願意批出。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，銀行審批住宅按揭一般會綜合多方面考量，對於不同物業種類、樓齡、流通量、借貸人職業背景、國籍以及息口等因素，按揭審批的取態都會有所不同。加上，現時按揭業務資金成本一直高企，銀行基於成本及邊際利潤以及風險管理等因素，不定期改變其按揭業務策略，而舊樓及村屋市場成交量較少，影響相對輕微。
據了解，該大型銀行不至於完全暫停批核舊樓及村屋的按揭申請。另外曹德明表示，銀行審批舊樓及村屋按揭較其他住宅物業需時，為了順利申請按揭，建議買家預留更多時間處理按揭事宜，而每間銀行針對不同類型物業的估價及取態都會有所不同，建議貨比三家，並尋找大型專業的按揭中介協助配對。
借足八成半 樓齡最關鍵
原則上，一般村屋按揭是跟私樓按揭睇齊，至於按保方面，例如借超出七成按揭，要申請按揭保險計劃，跟私樓則有些不同，不是最高九成按揭，而是八成半按揭。如果要借足八成半，業主要有固定收入、必須是自用物業以及是首次置業，這些基本準則都跟按保一樣，才可以申請。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，就村屋來說，銀行對於村屋樓齡的要求亦較高，村屋之樓齡與按揭年期總和多以55年至65年為限，不像私樓般多可長達75年，按揭年期亦多以20年至25年為限，甚少如私樓可長達30年。
對於供樓人士而言，做多少年期，等於影響每個月的還款額是多少，一般私樓可以承造30年還款期，年期越長，每月還款額自然較低，負擔相對較輕。
私樓一般來說以75年減樓齡去計算按揭年期，但村屋一般最長的只能夠55年減樓齡，基本上樓齡超過30多年的村屋已較難做到長年期按揭。有個別銀行做法會再保守，再加條件例如35年樓齡以上，是直接不接受按揭。
由於村屋買賣及按揭審批較私樓複雜，準買家宜可先向按揭轉介公司或銀行查詢按揭事宜。
三個類別村屋不能承造按揭
即使銀行收緊按揭審批與否，一般而言，無論申請銀行按揭或按保也好，都有幾類村屋物業， 是不會接受按揭申請的。第一類是一些祖堂物業，即是祖先傳下一代這類契的物業。
第二類是有轉售限制的村屋都不可以接受按揭。這類是較常見的，例如丁屋本身有轉讓限制，要解除才可以出售。或個別村屋會有政府的地契條件等因素，都要視乎沒有出售方面的轉售限制，才可以買賣和做按揭。
第三類是未建成的村屋物業，俗稱「村花」或「丁花」，基本上都不能承造按保或銀行按揭。
留意3點影響估價
要村屋估足價就要留意3點，首先一般較貼市價的村屋都是市場上本身較受歡迎的傳統村屋群，很多時候成交量或流轉率較好，通常較少出現估價不足情況，對於銀行來說，如果屬標準丁屋類型，即傳統2,100方呎，三層每層700方呎這一類，一般會估足價。
而個別村屋估值上則較私樓波幅大，甚至有估價不足的問題，最主要因為村屋不是大型屋苑，成交量或流轉率低，銀行通常估價相對保守，各銀行之間估價參差幅度大，所以王美鳳提醒，若估價不足一定要多找幾家銀行去作比較。建議準買家簽臨時買賣合約前做為單位估價，因為估價不足會直接影響所批批的按揭成數。
第二，銀行估價一般需要實地視察物業狀況作評估，位置會否過於偏僻、交通網絡或會否有合法車路直達單位等去取態。
第三是單位狀態，例如單位僭建、改建、天台及花園是否入契、通往物業之路權及附近有否斜坡維修等問題均會是考慮因素。
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