撤辣刺激樓市成交量 有望創10年高｜林一鳴
發佈時間：11:27 2024-06-30
根據政府土地註冊處統計數字，市場成交量明顯上升，一手及二手住宅樓宇買賣合約宗數，從2023年全年每月平均為3,583.5宗、2024年1月至3月份3,477、2,375及3,971宗，大幅攀升至4月份的8,551宗，較之前的每月平均數升幅超過一倍，買賣合約價值就攀升至775億元水平。不過，樓價就看不到有明顯升幅，參考中原城市領先指數CCL的數據，今年首五個月的CCL指數徘徊在143至147點之間，只可算是窄幅上落。
也許發展商近年囤積了不少貨尾單位，所以撤辣後一手盤亦未見大幅加價，開價貼近、甚至低於同區二手價，幸好市場反應氣氛亦算熾熱，不少開價合理的一手新盤，都可以收到逾萬入票的蜂擁情況，銷情表現十分理想。
一手成交量料創20年高
按照目前走勢，預期今年樓市整體成交量突破在望，有機會超越過去十年的記錄，特別是一手住宅的成交宗數，更有可能創下20年來的新高。
回顧2010年以來，香港政府推出樓市辣招政策，實施了一系列房地產市場調控措施，本來希望減少房地產投機行為和控制樓價上漲，然而這些辣招在過去十多年來，對市場最明顯影響是大幅推低成交量，本來想換樓的人放棄換樓，物業投資者更不願付辣招稅而減少買樓收租。
結果住宅物業的登記數量，從2010年的13萬宗，急跌至2013年後平均每年只有5萬至6萬宗，到2023年甚至更低至4.3萬宗。所以「撤辣」後成交量出現急升，其實只是回到未有辣招前的正常情況罷了。
預期下半年樓市平穩
對於今年樓價走勢，我預期只會繼續橫行，樓價在數個巴仙上落，不會大升、但也不會大跌。香港經濟轉差是不爭事實，加上目前香港樓市有點像日本的情況，變成一個老人主導的市場，七成物業由50歲以上的中老人持有，年輕人不想買樓，中年人也沒有動力換樓。
至於美國減息步伐亦不會太快，整個減息周期可能要3至4年，高息會繼續維持一段較長時間，所以就算撤辣後購買第二間物業不用交重稅，本地投資者買樓收租的意欲仍然不大，寧可做定期存款。
目前本港樓市的購買力，主要都是靠國內人及新香港人，而不是本土香港人；如果單靠後者的需求，香港樓市一早玩完！雖然近年內地人對香港的看法略有轉變，部分人覺得香港相對內地城市沒有了以前的優勢，但最重要始終是人多，就算在大灣區十個有能力的人，只有一個有興趣買香港樓、九個不會買，都已經可以完成消化香港每年所有的新盤供應，支撐着香港的樓價！當然這力量只是「支撐」，不是推動上升，讓樓價可以保持平穩，但不要期望大升。
林一鳴
香港都會大學李兆基商業管理學院高級講師
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