梁志堅反駁樓市「一潭死水」論 料至年底樓價最少有5%升幅 學者稱需減息1厘才吸引

更新時間:17:08 2024-07-11
發佈時間:10:26 2024-07-11

政府在2月底宣布樓市全面撤辣,香港樓市進入新局面。星島新聞集團舉辦的「星島房地產發展動向論壇2024」今日(11日)舉行,在第一個專題討論中,嘉賓聚焦下半年樓市前景。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授預期,今年內美國或減0.25至0.5厘,惟對樓市未必有明顯推動作用。都會大學李兆基商業管理學院高級講師林一鳴更指,因人口老齡化,預計港樓前景「一潭死水」,但會德豐地產主席兼地建會執行委員會主席梁志堅不同意,指樓市雖然困難仍在,但本港正積極招攬人才,不少人來港投資,經濟復甦可期。

梁志堅提到,現時全球經濟環境不佳,香港難以獨善其身,惟香港樓市復甦的速度比其他很多地方快,住屋情況比不少地區好。

梁志堅認為,政府一直都只顧及如何協助市民上樓,但其實以香港住屋市場計,私樓數量比公營房屋多約1倍,認為政府亦需顧及私樓市場利益,地產發展商私人項目都是幫市民置業的重要一環。

他指,過去好多地產商銷聲匿跡,目前有好多掙扎中,認為經濟差地產亦難以獨善其身,只要經濟轉好地產才會好轉,「經濟唔好地產無得做」,希望政府與市民聯手處理好經濟。

梁志堅又表示,香港樓市每5至7年一個循環,當中最困難時間不長,但現時世界整體經濟欠佳,令香港難以如過往好快反彈,樓市亦受經濟影響,經濟唔好就「無得玩」。

麥萃才料有機會減息0.25至0.5厘

香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示,自由2010年開始推出各項辣招,打壓炒家、非本地買家及本地投資客3類買家,令往後10多年樓市由用家主導。而用家購買力受制於香港經濟,買樓能力收限於自己收入,而近期香港經濟轉差,樓市在「撤辣」前難免受壓。

現時樓市處於樓價不升,但交投上升中(較往年有上升)的情況,主要受制減息,現時有用家入市,但炒家、投資者沒有大規模入,主要受息口影響,現時定存息口達4厘,但租金回報只有3厘,故相信息口調整1厘至1.5厘才可見成效。

麥萃才預期,今年內美國有機會減0.25至0.5厘,惟對樓市未必有明顯推動作用。始終在高息環境下,炒家投資者都會受影響,若選擇定存可無風險下享受4厘回報。購買住宅的租務回報在相對下比較失色。估計要減息達1厘,並配合租務回報上升,才能對該批客源有更明顯的入市動力。

對樓價走勢,麥萃才抱持審慎樂觀態度,表示由於年內減息幅度有限,估計樓價會再下跌少少,然後於明年復甦機會較大。主要待減息後美元變弱,令更多非本地買家願意入市。

林一鳴:樓宇需求來自「新香港人」

林一鳴認為,撤辣後只有一手樓受惠,二手樓價沒有升幅估計下半年一手樓成交會繼續增加,但二手樓會慘淡。至於撤辣後刺激一手成交增加,而新香港人傾向大單位、近地鐵站,「要3至5個站就到CBD地方」。

他表示,現時房屋階段已斷裂,大部分樓宇需求來自「新香港人」,回歸後超過180萬內地人移居香港,加上近年政府人才計劃後,每年都會增加,是本港地產行業重點關注的客源。

梁志堅反駁一潭死水論 料樓價今年底升5%

林一鳴又提到,撤辣後樓價升幅在近期已蒸發,預計香港樓市前景「一潭死水」,主要原因是由於老齡化,及大部分住宅物業由55歲以上人士持有。他解釋,年長人士的家庭人數不會再轉變,沒有換大屋需求,大部分亦沒有按揭供款,「無壓力、無按揭、叫我劈價睬你都傻」。

不過梁志堅認為,林一鳴用詞似乎誇張,「一潭死水會好凄涼」。他認為樓市困難仍在,但亦有很多機會,例如香港正招攬人才,亦有很多人來港投資,重申希望香港經濟可以盡快復甦。

梁志堅出席論壇後表示,全世界經濟下行,惟香港樓市一直企穩,因香港有背靠祖國優勢,希望各界與政府同心合力搞好香港經濟,地產行業一定好轉。並認為香港樓市是全球唯一發展穩定市場,相信樓價會於今年底升5%。

梁志堅指,雖然香港經濟現時仍處於困難當中,但香港地位特殊,並有國家作後盾,加上政府亦持續推出各種吸引專才及投資政策以刺激經濟,相信經濟很快會取得復甦,對香港未來發展前景亦保持看好。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示,集團旗下住宅單位今年上半年已售出約1,180伙,連車位計總銷售金額130億元,較去年同期增加約2成。當中,將軍澳日出康城SEASONS PLACE累售773伙,套現約48.7億元。他相信,加息周期見頂,期望下半年開始減息,市況將回穩。

黃光耀指,集團2024年下半年將推售5個新盤,近1,300伙,包括將軍澳日出康城12B期第2B座;灣仔春園街項目涉88伙;啟德承豐道19號第1期,涉361伙;黃竹坑站港島南第6期首期,涉463伙;何文田太子道西233號號項目,涉75伙。此外,山頂種植道1號籌備推出其中5座洋房。

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