梁志堅反駁樓市「一潭死水」論 料至年底樓價最少有5%升幅 學者稱需減息1厘才吸引
發佈時間：10:26 2024-07-11
政府在2月底宣布樓市全面撤辣，香港樓市進入新局面。星島新聞集團舉辦的「星島房地產發展動向論壇2024」今日（11日）舉行，在第一個專題討論中，嘉賓聚焦下半年樓市前景。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授預期，今年內美國或減0.25至0.5厘，惟對樓市未必有明顯推動作用。都會大學李兆基商業管理學院高級講師林一鳴更指，因人口老齡化，預計港樓前景「一潭死水」，但會德豐地產主席兼地建會執行委員會主席梁志堅不同意，指樓市雖然困難仍在，但本港正積極招攬人才，不少人來港投資，經濟復甦可期。
梁志堅提到，現時全球經濟環境不佳，香港難以獨善其身，惟香港樓市復甦的速度比其他很多地方快，住屋情況比不少地區好。
梁志堅認為，政府一直都只顧及如何協助市民上樓，但其實以香港住屋市場計，私樓數量比公營房屋多約1倍，認為政府亦需顧及私樓市場利益，地產發展商私人項目都是幫市民置業的重要一環。
他指，過去好多地產商銷聲匿跡，目前有好多掙扎中，認為經濟差地產亦難以獨善其身，只要經濟轉好地產才會好轉，「經濟唔好地產無得做」，希望政府與市民聯手處理好經濟。
梁志堅又表示，香港樓市每5至7年一個循環，當中最困難時間不長，但現時世界整體經濟欠佳，令香港難以如過往好快反彈，樓市亦受經濟影響，經濟唔好就「無得玩」。
麥萃才料有機會減息0.25至0.5厘
香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示，自由2010年開始推出各項辣招，打壓炒家、非本地買家及本地投資客3類買家，令往後10多年樓市由用家主導。而用家購買力受制於香港經濟，買樓能力收限於自己收入，而近期香港經濟轉差，樓市在「撤辣」前難免受壓。
現時樓市處於樓價不升，但交投上升中（較往年有上升）的情況，主要受制減息，現時有用家入市，但炒家、投資者沒有大規模入，主要受息口影響，現時定存息口達4厘，但租金回報只有3厘，故相信息口調整1厘至1.5厘才可見成效。
麥萃才預期，今年內美國有機會減0.25至0.5厘，惟對樓市未必有明顯推動作用。始終在高息環境下，炒家投資者都會受影響，若選擇定存可無風險下享受4厘回報。購買住宅的租務回報在相對下比較失色。估計要減息達1厘，並配合租務回報上升，才能對該批客源有更明顯的入市動力。
對樓價走勢，麥萃才抱持審慎樂觀態度，表示由於年內減息幅度有限，估計樓價會再下跌少少，然後於明年復甦機會較大。主要待減息後美元變弱，令更多非本地買家願意入市。
林一鳴：樓宇需求來自「新香港人」
林一鳴認為，撤辣後只有一手樓受惠，二手樓價沒有升幅估計下半年一手樓成交會繼續增加，但二手樓會慘淡。至於撤辣後刺激一手成交增加，而新香港人傾向大單位、近地鐵站，「要3至5個站就到CBD地方」。
他表示，現時房屋階段已斷裂，大部分樓宇需求來自「新香港人」，回歸後超過180萬內地人移居香港，加上近年政府人才計劃後，每年都會增加，是本港地產行業重點關注的客源。
梁志堅反駁一潭死水論 料樓價今年底升5%
林一鳴又提到，撤辣後樓價升幅在近期已蒸發，預計香港樓市前景「一潭死水」，主要原因是由於老齡化，及大部分住宅物業由55歲以上人士持有。他解釋，年長人士的家庭人數不會再轉變，沒有換大屋需求，大部分亦沒有按揭供款，「無壓力、無按揭、叫我劈價睬你都傻」。
不過梁志堅認為，林一鳴用詞似乎誇張，「一潭死水會好凄涼」。他認為樓市困難仍在，但亦有很多機會，例如香港正招攬人才，亦有很多人來港投資，重申希望香港經濟可以盡快復甦。
梁志堅出席論壇後表示，全世界經濟下行，惟香港樓市一直企穩，因香港有背靠祖國優勢，希望各界與政府同心合力搞好香港經濟，地產行業一定好轉。並認為香港樓市是全球唯一發展穩定市場，相信樓價會於今年底升5%。
梁志堅指，雖然香港經濟現時仍處於困難當中，但香港地位特殊，並有國家作後盾，加上政府亦持續推出各種吸引專才及投資政策以刺激經濟，相信經濟很快會取得復甦，對香港未來發展前景亦保持看好。
會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，集團旗下住宅單位今年上半年已售出約1,180伙，連車位計總銷售金額130億元，較去年同期增加約2成。當中，將軍澳日出康城SEASONS PLACE累售773伙，套現約48.7億元。他相信，加息周期見頂，期望下半年開始減息，市況將回穩。
黃光耀指，集團2024年下半年將推售5個新盤，近1,300伙，包括將軍澳日出康城12B期第2B座；灣仔春園街項目涉88伙；啟德承豐道19號第1期，涉361伙；黃竹坑站港島南第6期首期，涉463伙；何文田太子道西233號號項目，涉75伙。此外，山頂種植道1號籌備推出其中5座洋房。
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