股市先行 幾時到樓市轉勢？ 專家教「淨收息回報」計值博率 「港樓回報高過7厘 才有吸引力」

隨着美國減息及內地救市，本港股市及樓市氣氛轉好，新盤銷情亦見暢旺，是否意味本港樓市轉勢？資深物業投資者財叔接受《星島頭條》訪問時表示，特別關注今輪股市升勢能否持續，若今輪升市只是曇花一現，直言「未來會更恐怖」。財叔最新提出「淨收息回報論」，將按息、定存利息，以及出租物業成本，與租金回報作比較，指出一日定存息率仍有3厘，租金回報要超過7厘才有吸引力。

出身基層的財叔，在2000年代初涉足物業投資，由住宅到工商舖市「無寶不落」，40多歲財務自由。他接受訪問時，劈頭便說自己和《星島》的淵源。十多年前流行寫網誌，第一個「地盤」就是《頭條網Blog》，撰文分享樓市看法及買樓心得。

疫後沽柏傲山 帳面賺兩成

財叔自2019年後已不看好本港樓市前景，打算沽售手上北角柏傲山的單位，其後本港經歷三年疫情，等到內地和香港恢復「通關」終於成功沽貨，獲內地客以2,650萬元承接，較其2014年一手買入價2,200萬元，賺幅約20%，還未計買入時的180萬元回贈。「看同期買的，有一個炒家、投資者很出名，在我賣完之後，去年他賣了3伙，3伙都蝕。全部一手買的人，在這幾年裡無人賺超過10%。」

對於「急急腳」沽貨離場，財叔說「我已經看不到個市會升，因為最主要的一件事，香港人已經不團結了。」他指除了有港人移民外國，一些外資公司派駐香港的人員也撤出香港，而其在灣仔的一些出租物業，向來以這類外籍人士為客源。

更致命的是，美國在2022年開展加息，至去年加息至5厘以上。在本港銀行敍造存款動輒也有4厘，大額資金更高達5厘。因此，財叔認為，今次跌市的主因並非按揭利率上升，重點是定存利率上升，令到投資物業失去吸引力。

財叔過去兩年也寧願將資金停泊在銀行存款、存款證，以至網上券商的「現金寶」賺取高息。他舉例，去年打算買一個工廈，「落票一刹那，發現我不應該買」。該物業位於葵涌、面積1,700平方呎，售300萬元，正常呎租10元，月租約1.8萬元，租金回報近7厘。「如果這300萬元，我不買它，我真的收息，當時四厘半左右，一個月收萬多元利息，當我預算樓市下行的話，那我為甚麼還要去買呢？租住等再跌才買囉！」他說近期這類葵涌工廈單位，已較去年跌20%。

倘定存2厘 買樓7厘才吸引

那麼美國減息之下，會否令港樓有起色？財叔最新提出「淨收息回報論」計值博率，將按息、定存利息，以及出租物業成本（差餉、管理費等）相加，再比較物業的收租回報。他說若未來一年按息跌回3厘，而定存跌至2.5厘，連同出租物業成本1.5厘，合共為7厘，「一層樓的回報要高過7厘，我才覺得有吸引力。」換句話說，若租金回報有7厘，扣除3厘按息，以及1.5厘出租的成本，實際回報僅2.5厘，與定存相若，「所以一日定期還有2、3厘，人們未必會去買樓」。相反在之前零息時代，收租回報5厘，已經有吸引力。

另一方面，財叔也在注視港股能否持續今輪牛市，但認為「如果股市持續唔到，未來更恐怖。」他又視新盤銷情為樓市「風向標」，其中近日銷情不俗的跑馬地及元朗新盤均採用「低開策略」，坦言新盤出價若不貼市，實在難以「一Q清袋」。例如啟德柏蔚森II周三（10月2日）首輪銷售155伙，折實呎價1.6萬元，市傳單日賣出約11伙，銷情相對慢熱。

供平過租可上車 樓齡宜10年內

至於買樓自住，財叔指有些單位，樓價較高峰期跌五成、「供平過租」，買來自住是合適的。他忠告上車或換樓客，不宜買樓齡太高，最好是10年或以內，皆因買樓自住也要為下一個升浪準備。「升浪可能要等不知多久，如果到下個升浪的時候，你拿著那層樓超過45年，其實就沒有爆炸力了。所以如果現在買得起的，一定是買新樓，起碼到下個浪的時候，層樓也不是很舊。」

他解釋，樓價升跌主要取決於銀行的估價、批出按揭的態度，「銀行估不到價，多少人想買也沒有用。」現時銀行普遍用「75減樓齡」判斷可供款年期，即樓齡超過45年的單位，已做不到30年期按揭。除非將來放寬到「100減樓齡」，讓舊樓業主可輕易申請30年期按揭。

他又指，「回想20多年前，百德新街的樓沒有人買的，因為（當時）是40多年樓，當年基本上50減樓齡，所以百德新街的樓很便宜也沒有人買，到後來改為60減樓齡，立即翻生！」因此倘按揭年期放寬到「100減樓齡」，他斷言美孚新邨的樓價必定「翻生」。

康城首都低水 啟德升值潛力佳

提到樓齡在10年之內、供應較多的區份，大家會想起康城及啟德。財叔認為康城首都呎價吸引，因早前有個別成交呎價低於8,000元。不過論潛力，他則看好啟德，「未來十年會變天，它是等於一個新市鎮，等於當年的屯門沙田，但你想想它是市區的新市鎮！總之今後要買自住、投資，只可以買啟德區。」而且以擁有海景的跑道區物業較優越。

不過，本港未來3至4年新盤潛在供應超過11萬伙，啟德是其中一個供應重鎮。若樓市未能轉勢，在群盤爭客下，財叔不諱言啟德區的呎價，隨時可低至1.2萬元。財叔特別留意長實（1113）或快將推售跑道區第4E區2號地皮項目，「如果以長實的性格，一定劈死你。他想清袋的話，不去到1.2萬元，怎樣清袋。」

料三成移民港人回流 重投樓市

樓市下跌周期總有完結的一日，財叔相信最快或3至4年後，「回流客」重投本地樓市，例如部分移民英國的港人，在完成「5+1」成功入藉後會回流，「可能三成，我覺得三成應該沒有甚麼走雞，其實香港不斷循環，就等於當年90年代，移民潮之後，90年代初就有回流潮，拿到居留權、入籍之後就回來，很自然的。」