股市先行 幾時到樓市轉勢? 專家教「淨收息回報」計值博率 「港樓回報高過7厘 才有吸引力」

更新時間:13:47 2024-10-04
發佈時間:06:00 2024-10-04

隨着美國減息及內地救市,本港股市及樓市氣氛轉好,新盤銷情亦見暢旺,是否意味本港樓市轉勢?資深物業投資者財叔接受《星島頭條》訪問時表示,特別關注今輪股市升勢能否持續,若今輪升市只是曇花一現,直言「未來會更恐怖」。財叔最新提出「淨收息回報論」,將按息、定存利息,以及出租物業成本,與租金回報作比較,指出一日定存息率仍有3厘,租金回報要超過7厘才有吸引力。

出身基層的財叔,在2000年代初涉足物業投資,由住宅到工商舖市「無寶不落」,40多歲財務自由。他接受訪問時,劈頭便說自己和《星島》的淵源。十多年前流行寫網誌,第一個「地盤」就是《頭條網Blog》,撰文分享樓市看法及買樓心得。

疫後沽柏傲山 帳面賺兩成

財叔自2019年後已不看好本港樓市前景,打算沽售手上北角柏傲山的單位,其後本港經歷三年疫情,等到內地和香港恢復「通關」終於成功沽貨,獲內地客以2,650萬元承接,較其2014年一手買入價2,200萬元,賺幅約20%,還未計買入時的180萬元回贈。「看同期買的,有一個炒家、投資者很出名,在我賣完之後,去年他賣了3伙,3伙都蝕。全部一手買的人,在這幾年裡無人賺超過10%。」

對於「急急腳」沽貨離場,財叔說「我已經看不到個市會升,因為最主要的一件事,香港人已經不團結了。」他指除了有港人移民外國,一些外資公司派駐香港的人員也撤出香港,而其在灣仔的一些出租物業,向來以這類外籍人士為客源。

更致命的是,美國在2022年開展加息,至去年加息至5厘以上。在本港銀行敍造存款動輒也有4厘,大額資金更高達5厘。因此,財叔認為,今次跌市的主因並非按揭利率上升,重點是定存利率上升,令到投資物業失去吸引力。

財叔過去兩年也寧願將資金停泊在銀行存款、存款證,以至網上券商的「現金寶」賺取高息。他舉例,去年打算買一個工廈,「落票一刹那,發現我不應該買」。該物業位於葵涌、面積1,700平方呎,售300萬元,正常呎租10元,月租約1.8萬元,租金回報近7厘。「如果這300萬元,我不買它,我真的收息,當時四厘半左右,一個月收萬多元利息,當我預算樓市下行的話,那我為甚麼還要去買呢?租住等再跌才買囉!」他說近期這類葵涌工廈單位,已較去年跌20%。

倘定存2厘 買樓7厘才吸引

那麼美國減息之下,會否令港樓有起色?財叔最新提出「淨收息回報論」計值博率,將按息、定存利息,以及出租物業成本(差餉、管理費等)相加,再比較物業的收租回報。他說若未來一年按息跌回3厘,而定存跌至2.5厘,連同出租物業成本1.5厘,合共為7厘,「一層樓的回報要高過7厘,我才覺得有吸引力。」換句話說,若租金回報有7厘,扣除3厘按息,以及1.5厘出租的成本,實際回報僅2.5厘,與定存相若,「所以一日定期還有2、3厘,人們未必會去買樓」。相反在之前零息時代,收租回報5厘,已經有吸引力。

另一方面,財叔也在注視港股能否持續今輪牛市,但認為「如果股市持續唔到,未來更恐怖。」他又視新盤銷情為樓市「風向標」,其中近日銷情不俗的跑馬地及元朗新盤均採用「低開策略」,坦言新盤出價若不貼市,實在難以「一Q清袋」。例如啟德柏蔚森II周三(10月2日)首輪銷售155伙,折實呎價1.6萬元,市傳單日賣出約11伙,銷情相對慢熱。

供平過租可上車 樓齡宜10年內

至於買樓自住,財叔指有些單位,樓價較高峰期跌五成、「供平過租」,買來自住是合適的。他忠告上車或換樓客,不宜買樓齡太高,最好是10年或以內,皆因買樓自住也要為下一個升浪準備。「升浪可能要等不知多久,如果到下個升浪的時候,你拿著那層樓超過45年,其實就沒有爆炸力了。所以如果現在買得起的,一定是買新樓,起碼到下個浪的時候,層樓也不是很舊。」

他解釋,樓價升跌主要取決於銀行的估價、批出按揭的態度,「銀行估不到價,多少人想買也沒有用。」現時銀行普遍用「75減樓齡」判斷可供款年期,即樓齡超過45年的單位,已做不到30年期按揭。除非將來放寬到「100減樓齡」,讓舊樓業主可輕易申請30年期按揭。

他又指,「回想20多年前,百德新街的樓沒有人買的,因為(當時)是40多年樓,當年基本上50減樓齡,所以百德新街的樓很便宜也沒有人買,到後來改為60減樓齡,立即翻生!」因此倘按揭年期放寬到「100減樓齡」,他斷言美孚新邨的樓價必定「翻生」。

康城首都低水 啟德升值潛力佳

提到樓齡在10年之內、供應較多的區份,大家會想起康城及啟德。財叔認為康城首都呎價吸引,因早前有個別成交呎價低於8,000元。不過論潛力,他則看好啟德,「未來十年會變天,它是等於一個新市鎮,等於當年的屯門沙田,但你想想它是市區的新市鎮!總之今後要買自住、投資,只可以買啟德區。」而且以擁有海景的跑道區物業較優越。

不過,本港未來3至4年新盤潛在供應超過11萬伙,啟德是其中一個供應重鎮。若樓市未能轉勢,在群盤爭客下,財叔不諱言啟德區的呎價,隨時可低至1.2萬元。財叔特別留意長實(1113)或快將推售跑道區第4E區2號地皮項目,「如果以長實的性格,一定劈死你。他想清袋的話,不去到1.2萬元,怎樣清袋。」

料三成移民港人回流 重投樓市

樓市下跌周期總有完結的一日,財叔相信最快或3至4年後,「回流客」重投本地樓市,例如部分移民英國的港人,在完成「5+1」成功入藉後會回流,「可能三成,我覺得三成應該沒有甚麼走雞,其實香港不斷循環,就等於當年90年代,移民潮之後,90年代初就有回流潮,拿到居留權、入籍之後就回來,很自然的。」