公務員買樓收租預備退休 斥660萬買藍田海景新盤 「長線持有唔太悲觀」｜專家驗磚頭
發佈時間：06:00 2025-01-11
藍田區已經多年來沒有新供應推出，附近一些大型屋苑例如麗港城、匯景花園樓齡都已經超過30年。會德豐旗下KOKO HILLS系列於2020年開價時，就是主打區內廿多年後首個全新大型屋苑。今次《專家驗磚頭 》主角KOKO MARE業主陳生（化名），他看中區內大型新盤供應少，決定買樓收租，目標吸引九龍灣及港島區一帶的單身租樓族。驗樓方面，雖然單位整體獲得逾80分不俗分數，但其中一個玻璃組件需要整個更換，複雜程度讓驗樓師直呼相當麻煩！
睇中藍田一房租盤少
陳生是位公務員，太太則在私人企業上班，二人家住大圍。由於距離退休日子不足10年，加上現時手上有一筆積蓄，遂與太太商量，想買多層樓收租投資，每月自製一筆被動收入。他表示，如果將來樓市暢旺，放售物業會獲得利潤，也會是考慮之一。
考慮到藍田區私人物業大多是樓齡大的屋苑，新樓欠奉，而且一房戶供應比較少，距離藍田站也是10分鐘步行距離，「本身油塘呢個位置，我哋覺得有機會吸引到九龍灣或者港島東個邊一啲單身白領，同埋呢到環境都清幽，我相信住落都舒服」。說到買樓收租，不少投資者都會想到入手啟德一帶，不過陳生坦言沒有特別考慮該區，因為那邊供應已經非常多，租盤太多選擇，競爭相當激烈。相較之下，藍田這區租盤供應較少，尤其一房選擇更是不多。
預估樓市拾級而上
陳生終於出手，在2023年4月買入KOKO HILLS系列之一KOKO MARE，一個316方呎一房單位，樓價662萬元，呎價2萬元。二人付4成首期約264萬元，選擇即時供款，如果放租計算，參考市場租金，同類型租盤叫價$17,500至18,500，租金回報約2.6厘。陳生指當時經濟狀況許可，手頭上預算充裕，所以才會做這個決定，供得亦不太辛苦。不過，減息周期在2024年9月才展開，比陳生預計來得較遲。
樓市近年逐步回調，即使政府在去年全面撤辣，但2024年全年樓價跌7%，較2021年高峰期更是跌近3成，陳生表示，在做買樓決定時已看到樓市放緩，不是特別明朗，短期樓市有機會繼續下行，但相信樓市在減息配合下，情況逐步改善。「長遠嚟睇唔會好擔心，會揀收住租先，長遠買賣樓市方面，都係有機會拾級而上。唔需要太過悲觀，我哋都睇長線少少，打算長期持有。」
前方地盤起公屋 景觀隨時有變
除了樓價充滿變數，現時單位望海的開揚景觀亦隨時有變，皆因屋苑被「前茶果嶺高嶺土礦場」地盤包圍。該地盤日後計劃興建2,250個公營房屋，容納6,400人口，最快2027年才完工。陳生當初買樓時候已知悉新盤前方有大地盤，未來會有公營房屋發展，但坦言收樓後發現地盤位置比想象中更近距離，而且開始有噪音影響。 「當初買嘅時候都有考慮過呢件事，但是憑當時位置、坐向各樣，有諗有影響但冇而家呢個情況影響大，當時覺得距離幾遠。」
浴室玻璃花痕深 換件繁複
等了逾一年，終於正式收樓，這個呎價達2萬元的單位，交樓質素又如何？經驗樓師陳智康（康Sir）詳細驗修後，單位得分88分，幸好沒有漏水，也沒有地板空鼓，不過就主要發現三大問題，其中最大問題是浴室玻璃發現一條非常明顯的花痕，「明顯之前俾人𠝹咗一刀，而家呢個咁深嘅花痕，要成件玻璃換」。康Sir指這個換件工程很繁複，首先要將吱膠𠝹開，連同浴室櫃件也要拆開，才能換上一塊新玻璃，再重新安裝及試水，過程相當麻煩。
另外，廁所喉嘴邊發現滴水，本來作用是阻隔沙石，「可能係之前清潔嘅時候，喉嘴裝得唔穩，需要發展商跟進。」
最後，該屋苑普遍發現窗台石鬆脫的情況，而這個單位也不例外。睡房窗台石塊之間安裝得不平滑，容易𠝹手，建議拆開更換，避免受傷風險。
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