Ken Sir呂宇健料樓市小陽春 揭「Full Pay」買樓3大原因 憂一隻地產股未跌完
發佈時間：06:00 2025-01-24
近年香港樓市低迷，但著名物業投資者呂宇健（Ken Sir）再次出手入市，近日以297萬元「Full Pay」購入荃灣荃德花園一個實用面積約340方呎單位。Ken Sir接受《星島頭條》訪問時表示，今次以低水近兩成價格購入這間細價樓，會用作短炒投資，形容為「明明是100元的東西，我80幾元買回來。」對於樓市前景，他更預期樓市將於農曆新年前後出現「小陽春」，惟長遠還是會跌。
斥資297萬買入荃德花園
Ken Sir今次以297萬元買入單位為荃德花園C座中層B室，面積約340方呎，兩房間隔，呎價約8,735元，成交期近兩個月。據了解，原業主於2013年以245.28萬元購入單位，持貨12年賬面獲利近52萬元，升幅達21%。Ken Sir更表示，買入上述單位後，第二天（21日）銀行估價已去到約330萬元。他指出，短線來看，細價樓是止跌回升的狀態，但香港樓市在未來兩三年仍有下行空間，下行幅度大約兩三成。
股市回升有利樓市小陽春
對於為何買入單位，Ken Sir提到有3大原因。其一是看好樓市於農曆新年前後會出現「小陽春」。他對此進一步解釋，樓市表現一般滯後於股市，上季股市經歷從14000點大幅攀升到23000點，現在回到約20000點水平，因此市場上會有大量資金釋放，從而支撐細價樓表現。同時，他指發展商的年度結算日在3月31日，因此需要在新年前造就「小陽春」氣氛，才能沽出更多新盤，令業績更可觀。
近5厘租金回報好過美債
第二，Ken Sir指今次入手的荃德花園市值租金大約1.2萬元，即一年可收租14.4萬元。在2021年樓市高峰期，當時市場普遍接受3厘的物業投資回報率，假設該單位租金收入有3厘回報，可得出理論價值約480萬元。相比現時297萬元的成交價，除了反映過去兩年樓市調整幅度近四成，租金回報率亦升至逾4.8厘。Ken Sir更形容，「我買回來甚麼都不做都有5厘，已經高過美國十年債券」。
細價樓僅需付100元印花稅
第三，根據目前樓市印花稅的稅階，今次單位成交價僅297萬元，低於300萬元的門檻，即買家僅需支付100元印花稅，可大大減低交易成本。Ken Sir亦表示，近期將會繼續物色低估值物業，只要價格合適就會入市。
翻查往績顯示，Ken Sir活躍於香港樓市及熱衷短線投資，其中去年3月以1,400萬元購入九龍站擎天半島一個單位，其後在10月份以1,520萬元沽出，即僅持有約6個月便錄得約120萬元帳面利潤，升幅約8.6%。
稱新世界或需面對債務重組
另一方面，在樓市預計出現「小陽春」下，地產股前景又如何？當中尤以新世界（017）股價備受市場關注。早前彭博報道指出，新世界需提供價值150億美元的物業作為貸款再融資抵押品，反映集團面臨日益嚴峻的融資條件。股價更是持續低迷，截至本周三收報4.04元，近4個月累跌近六成，市值僅約101億元。
Ken Sir對此認為，新世界或需面對債務重組過程。他表示，由於公司的永續債已下跌超過五成，加上可能出現銀行或債券違約消息，預計股價或進一步受壓，不排除跌穿4元關口，甚至有機會下試3元、甚至2元多的水平。
他認為，由於股東權益排序在債權人（包括銀行及債券持有人）之後，短期內股價或繼續受壓。不過，他同時引述碧桂園（2007）的例子，指出若新世界能成功通過債務重組方案，股價可望出現反彈，因為債務負擔減輕會即時反映在股價表現上。
