施永青料中美角力不一定下風 港有望受惠 籲政府鼓勵投資 不用「房住不炒」

中原地產創辦人施永青年初預期，今年樓價會呈「U型走勢」，下半年將止跌回穩。隨著美國總統特朗普上任約一個月，他越來越確信美國對付中國的力度沒外界預期中強，再加上DeepSeek的出現扭轉中美角力的局面，中國不一定處於下風，香港經濟將受惠。至於要恢復本港樓市信心，他期望港府要鼓勵投資樓市，讓樓市健康發展。

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吸引投資者促進樓市發展

香港樓市仍未走出下行周期，中原樓價指數CCL近日再跌穿138點水平，創近8周低位，跌幅是去年9月減息以來20周最大。施永青認為，香港樓市現時並非沒有購買力，缺的是置業信心。因香港人均收入持續上升，「一個社會當它經濟有增長，人均收入有上升的時候，樓價是不應該下跌的」，因香港人負擔樓價的能力是增加的，這從租金上升可見一斑。

他認為樓市下行，其中一個原因是過去港府對投資者污名化了、施加諸多限制。要扭轉這種局面，關鍵是政府要清楚闡述對樓市投資者的態度。因過往的樓市辣招，全面打擊投資者，「住屋我都贊成是民生上必須照顧的事，但不需要將投資看成是對社會無益的事。」他舉例有人選擇租樓、有人需要套現，若市場上全是用家，沒有投資者，就不會有租盤、要賣樓套現難度也大得多。

他說去年樓市全面撤辣，「只是改變對房地產的態度的開始而已，而且是被動的，撤辣撤得很不情願，先撤一部分到去年底才撤完的。」他認為，香港不用跟隨內地「房住不炒」，「在一個資本主義社會，應該歡迎投資者進來」，樓市既有用家，也有炒家才健康發展。

要穩住樓市，他認為政府對未來的房屋供應「不適宜說得太高，說得太高會嚇壞人」，這不得不提他早前與前特首梁振英隔空爭論私人房屋供應數字問題，「我無同佢（梁振英）拗！」

施永青重申，自己提倡以每年落成量，以非未來數年潛在供應量，去交代房屋供應，因潛在供應量重複計算了過去的貨尾，會將供應說多了。

他說自己早在2015年已寫文章探討潛在供應量，他認為此一時被一時，過往樓價高企，向市民講未來數年有多少潛在供應，可安撫市民別「盲搶樓」，「遲些有供應，不要急、不要搶著去買，遲些更便宜」，但他認為在樓市下行的時候，不宜再強調未來數年潛在供應，反而要強調將來供應可能會減少，令市民更踴躍入市。據中原地產統計，2024年私人住宅落成量達24,261伙，是20年新高，但今明兩年則預計回落至2萬伙以下。房屋局則在去年12月底指，未來3至4年私樓潛在供應量約10.7萬伙。

「現在賣不到（地）的時候，還強調大量供應，不符合現在的政情或經濟情況，這一刻想穩住房地產市場，就應該一方面可以告訴市民現在是落成的高峰期，但是這個高峰期接下來兩三年就會過去，過去之後可能會出現一個供應短缺。」他說，從現時賣地情況、住宅樓宇開工情況看，未來出現住宅供應短缺並非危言聳聽。

中國即將扭轉中美角力下風情況

另一個制約樓市，以至香港經濟的因素，施永青坦言是中美磨擦，「美國認定了中國是威脅它的敵對國家，要加以打壓，這樣才令到香港的角色難以發揮」。

他續說，在美國打壓下，中國過去數年確實受一定影響，「雖然我這樣說政治不正確，但實際上美國打的貿易戰、科技戰、金融戰、文化戰、輿論戰，中國都是挨打的。」他舉例貿易戰，美國對中國商品徵收關稅，但中國也報不了多少仇，因為中國輸入美國的貨品，多於美國輸入中國的，即使互徵關稅，也抵銷不了。

再加上過去數年，內地政府也恐嚇老百姓要備戰，人民知道將要過苦日子了，便會增加儲蓄、減少消費，因此他認為過去數年中國內需萎縮，也是國際形勢造成的。

不過，施永青話鋒一轉，認為中國即將扭轉中美角力處於下風的境況，「為甚麼今年會好一點呢？譬如你DeepSeek的出現，其實是扭轉中美角力的處境，證明了美國的封鎖未必成功，可能封鎖結果是令中國自力更生，另闢新途徑，不用那麼多晶片也能夠做到出來，而且效益不差，所以如果（人民）信心好一點，中國人就願意投資多一點、消費多一點，那香港的情況也會改變。」

而且他相信內地人會漸漸認識，「美國其實沒有打殘中國，美國是難為中國而已，中國最後也適應了」，舉例中國在過去一段時間也有鋰電池、光伏太陽能板、電車、造船業等崛起。「如果你慢慢證明，你不是沒得砌（一併）的，那些人（人民）就不用經常收起現金怕打仗了。」

另一方面，他認為特朗普對華政府，屬於「戰略退卻」，觀乎他上任後整頓美國官僚體制，解決赤字、財政浪費等問題，他相信特朗普也發覺美國處境不妙，「現在以美國這樣的狀況，和中國砌是不夠砌的，即是美國是沒有條件和中國打決戰，他要先整頓內部。」

日前港股恒指重上23000點水平，施永青「獻計」，若內地想進一步刺激港股，不妨引導DeepSeek來香港上市，「我就不相信海外投資者會不買」，他又說內地不少公司研發的AI，其實也不遜美國OpenAI的ChatGPT，中國經濟一直增長這麼多，沒有理由股市持續落後，故他斷言，A股及港股今年會進一步反彈，令到中國的投資能力、消費能力上升，將對香港有幫助。

另一方面，他認為要鞏固香港成為金融中心，譬如中國證監會的一些權力可下放給香港證監會去做，不諱言香港證監會在國際上受信任程度，勝過中國證監會。具體例如內地公司的境外上市申請，可以交給香港證監會代勞，以吸引外國資金流入。

他又提議進一步拓寬香港這個內地人的境外投資窗口，例如容許內地人將在香港投資所得的部分利潤，舉例是當中的5%，合法轉成離岸人民幣，「這樣就會多一點錢來香港，因為可以離岸，等於可以進入自由兌換的世界」，他認為每年可以設定一個限額，匯出境外是也可以收取離境稅，「那麼國家有收入，那些錢（投資利潤）又有合法途徑出來」，若擔心外匯流失的問題，他說可參考中國外貿盈餘，有多少外匯流入，就讓當中一部分讓內地人兌換出來，此舉亦可令人民幣地位提升。