高齡人士難借錢買樓？ 60歲買家欲做30年按揭 實例說明解決方法｜王美鳳
發佈時間：06:00 2025-03-18 HKT
根據統計數字，近年借款人申請及銀行批出之平均按揭年期維持約27年，對比10多年前平均按揭年期少於25年，以及20多年前平均按揭年期少於20年，反映近10年選用較長按揭年期的借款人佔多，並以選用30年及25年還款期為主流。選用較長按揭還款期的好處是，每月供樓金額相對較低，亦因而較易通過銀行審批之供款要求。
借款人年齡及樓齡影響審批
目前按揭年期上限為30年，但是否每位按揭借款人都可申請最長30年還款期？銀行對於按揭年期設有審批準則，借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素，亦會影響銀行批出之按揭年期。一般來說，按揭借款人的年齡或樓齡與還款期的總和（人齡/樓齡+按揭年期）上限介乎70至75年。
按照上述主要準則，借款人年齡若超過45歲已未必可獲批足30年還款期。其實，對於年齡相對較高的按揭申請人，仍有彈性方法可獲批足長達30年按揭年期。市場上有部分銀行對於人齡審批方式較具彈性，接納以「80減年齡」的計法，借款人年齡若達50歲仍可獲批足30年還款期；當然，借款人仍需向銀行提供足夠入息證明。
部份以「75減年齡」作準則
有些銀行則以「75減年齡」作為基本準則，而當中可因應特定情況放寬至「80減年齡」，例如是客戶屬於較大額存款的理財客戶，又或能顯示退休後仍有持續穩定月入如退休金、股息、租金等。
那麼，年齡高於50歲的人士，又有沒有方法獲批足30年還款期？ 以一個案為例，陳先生60歲，剛買入一個新盤單位，並向銀行申請7成按揭貸款。
陳先生未有考慮年齡影響還款期之問題，一心準備申請30年期，但銀行一般僅接納陳先生申請15年還款期，而大幅縮短還款期，意味月供金額大增，15年對比30年還款期之每月供款額多出一倍，陳先生因而失預算未能向銀行出示足夠入息水平。
留意增加年輕擔保人要點
陳先生向筆者公司之按揭顧問求助，經過仔細了解陳生的情況，即使有銀行可將其按揭年期延至20年，按照陳生之入息水平仍未可通過審批要求；故此建議陳生可考慮加入較年輕之擔保人，以助拉長按揭年期或增加整體入息水平；最終陳生成功如願選用30年還款期獲批7成按揭。
超過50歲或高齡人士若希望延長還款期至30年，方法是增加一位較年輕的擔保人，但當中要留意的是，除了業主及年輕擔保人的入息需符合供款入息比率要求，年輕的一位每月入息最少能足夠供樓，銀行才會以年輕那位的年齡計算按揭年期。亦有個別銀行要求年輕那位屬於主要入息者，入息佔比較大，才可以年輕那位年齡計算按揭年期。
王美鳳
中原按揭董事總經理
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