8大老牌屋苑老化 全年樓宇糾紛達980宗 滲水問題最常見 專家教驗樓須知

近年於電視或新聞上，不時看到關於單位糾紛的報道，最多問題又令人最頭痕的，必定是滲水，香港公正行表示，2023年該行處理過約980宗個案，其中樓宇檢驗個案約佔5成，滲水調查個案約佔3成半，賠償評估約佔半成，裝修及其他個案約佔1成，平均每天處理2.68宗個案。滲水個案方面，主要涉及8個於70至80年代入伙的大型屋苑。 

即睇8個最多滲水個案屋苑

香港多個大型屋苑樓齡達30年以上，隨自然老化，問題亦陸續浮現。香港公正行技術總監賴達明（明哥）表示，根據該行統計，滲水問題主要涉及樓齡達30年以上的單幢式舊樓及大型屋苑。滲水個案數量較多涉及70至80年代入伙的大型屋苑，有8個，包括黃埔花園、港島太古城、沙田第一城、火炭銀禧花園、荃灣麗城花園、荃灣海濱花園、北角城市花園及美孚新邨等。 

黃埔花園最多滲水個案

當中黃埔花園為最多滲水個案的屋苑，其中今年最為人所知的滲水事件相信是著名骨科醫生潘德鄰位於黃埔花園的單位漏水，導致住在樓下的律師周小姐半間屋斷電，飽受樓上漏水問題困擾，《星島申訴王》在今年4月的報道中提到，潘德鄰的單位當時已開展維修工程，其單位門外亦張貼告示，表示工程將會於今年5月31日完成。不過今年7月，記者再到周小姐的住所視察時發現，屋內仍然是半間屋斷電。 

周小姐當時表示，屋內天花仍不時有水珠滴下，她指食環署在今年6月26日曾到其住所作濕度測試，發現單位內濕度仍高達96%，「食環署現在又說不能確定，樓上現在的狀態叫不叫做已經完成了這個維修的要求，指要等律政司的法律意見。」 

黃埔花園部份期數樓齡已達38年，明哥表示，該行早於十多年前開業處理的第一宗樓宇滲水個案正是黃埔花園。 

分清二大滲水源頭 

大家必須分清二大滲水源頭，包括私用部分及公用部分。由於香港樓宇設計上浴室、廚房及外牆往往是相鄰，而且當中涉及公用喉管及私用喉管，因此樓宇滲水首要及最重要的工作是必須先查找出樓宇滲水成因及源頭。如果家居浴室天花出現滲水問題，第一個方法是住戶可以先向屋苑大廈管理處求助，透過管理處聯絡樓上單位業主進行檢查。 

如果樓上單位業主不合作或者未能找滲水原因，第二個方法是住戶可以致電政府熱線1823聯絡屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處進行官方滲水調查。如果政府聯合辦事處進行調查之後仍然未能確定滲水源頭，第三個方法是住戶可以委托獨立第三方的公正行進行更為全面及專業的民事滲水調查。 

一般情況下物業單位出現滲水問題是由「引致滲水成因所屬源頭的業主」負責。當住戶成功查找到滲水成因及源頭之後，雙方可以透過協商、談判、調解、仲裁或者訴訟方式解決滲水問題或爭議。 

明哥指出，如引致滲水成因所屬源頭是某「私用部份」，則該私用部份的業主負責。根據一般大廈公契原則，屬於個別業主獨有享用 (Exclusive Use) 的部份一般被界定屬於「私用部份」。如引致滲水成因所屬源頭是「公用部份」，則業主立案法團及物業管理公司負責。
 
根據香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條 (維持物業的職責) : 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。香港大部份家居漏水問題都是由於樓宇設施老化或破損而業主沒有修葺妥善及維持狀況良好而引致。 

滲水涉兩大種類爭議 

樓宇滲水一般會涉及兩大種類的爭議，包括「成因爭議」及「損害爭議」。「成因爭議」是指雙方爭議滲水的成因及源頭。雙方可委托獨立第三方的公正行進行全面及專業的「滲水成因調查」，實際費用須視乎滲水範圍/位置及個案複雜程度而定，一般收費由1.2萬元起。「損害爭議」則是指雙方爭議滲水賠償金額，即因滲水問題而引致的所需維修方法及費用。簡單來說是指賠償金額評估。雙方可委托獨立第三方的公正行進行「損害評估」，實際費用須視乎損害範圍/位置及個案複雜程度而定，一般收費由1萬元起。 

公正行是專指專門只從事調查、檢驗、評估業務的獨立第三方機構，而且具備根據香港法例第409章《工程師註冊條例》註冊的法定專業資格，即香港政府註冊工程師。樓宇滲水成因調查採用符合屋宇署規格的樓宇滲水的先進科技檢測儀器，專家報告具專業及法律效力。公正行安排具備法庭案例及良好評價的香港法庭認可專家證人。大家必須值得注意是，公正行的角色必須獨立公正，避免任何角色及利益衝突，絕不提供任何防水物料、防水工程及維修工程服務，絕不提供任何工程顧問及政府強制驗樓服務，絕不提供任何保險、調解、仲裁、法律訴訟等服務。 

根據區域法院案例 DCCJ 213 / 2017，法庭基於角色及利益衝突可拒絕接納並非真正的公正行報告及證供。

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