施政報告前瞻｜辣招實施14載 樓價累升112% 催生「慈父慈母」慳稅上車策略 一圖看清辣招前世今生
發佈時間：06:55 2023-10-19
本港樓市於2008年經歷金融海嘯後，在美國實施量化寬鬆（QE）下持續上升，港府及金管局亦自2009年起開始實施一系列逆周期措施及樓市辣招，以遏抑市場投資需求及炒風，至今已實施長達14年，今次《施政報告》迎來減辣，可算是一個時代的轉變。
政府推三辣招打擊炒風壓需求 2016年再加辣
翻查資料，金管局前總裁陳德霖在2009年10月上任後，當月隨即推出首輪逆周期措施，以收緊2,000萬元以上住宅按揭成數至六成，其後於2009年至2017年更累計推出8輪逆周期措施（見圖一），包括將壓測利率增至3厘、收緊住宅按揭成數至六成、按保計劃最高按揭成數下調至八成（首置人士除外）等。
政府方面，由2010年至2017年也先後推出及微調額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）三大樓市辣招（見圖二），以打擊本港樓市炒風。三者之中，最早推出的是SSD。政府於2010年11月首度推出SSD，規定買家於6個月至24個月內轉手，需額外徵收5%至15%印花稅，以求擊退短炒的投資者；直至2012年10月，亦即實施有關政策的兩年後，政府再推出「加強版SSD 2」，將徵稅適用期由2年延長至3年，稅率亦加到10%至20%。
同一時間，政府更加推BSD，以針對非本地居民和以公司名義購買住宅物業的買家，對其徵收高達15%的稅率，其後本港市場更衍生出一些連公司買賣（俗稱買殼）的樓市成交。
雖然辣招一度令樓市投資情緒冷卻，但難阻樓市升勢。至2013年2月，政府再度加推DSD，即已持有住宅的業主再買物業時，需按舊稅率繳付雙倍印花稅，最高稅率由樓價4.25%加至8.5%；而雙倍印花稅亦涵蓋工商物業，但首置或換樓人士可豁免。值得留意的是，若買家是非本地居民，除要支付DSD外，同樣要付BSD。
在新政策下，本港物業市場自此多了不少「慈父、慈母」，皆因不少父母均會借用子女的首置名義買樓來慳稅。政府終在2016年11月加辣，DSD印花稅率劃一提高至15%，首置或換樓人士則續豁免。
圖一：金管局自2009年先後推出8輪逆周期措施
圖二：政府自2010年先後推出樓市辣招
辣招難阻樓市升 前年創歷史高位後回落
實施辣招多年，樓價表現又如何？以中原城市領先指數（CCL）為例，於2009年10月、亦即首次推出逆周期措施當月指數為73.8；而2010年11月首度推出SSD時，指數為87.55；其後於2012年10月及2013年2月分別加推BSD及DSD，指數則報111.11及121.73；直至2016年11月終極加碼DSD至徵收15%稅率，指數仍進一步升至143.95，反映各項招數根本難阻樓市升勢。
事實上，CCL最終於2021年8月創出歷史高位191.34點才回落，即自樓市辣招首度推出計，期內最大升幅高近1.6倍。惟近年樓價回落，截至今年10月13日報157.02點，重返去年12月水平。不過，若以2009年10月至今計，本港樓價14年仍累升112%。
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