加息及經濟不確定對租賃和投資需求造成壓力

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2022-11-09 14:36

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香港酒店檢疫早前於9月下旬結束，標誌著香港將有序開放。世邦魏理仕《2022年第三期香港商業房地產市場回顧及展望》指出，市場逐漸回復正規並與世界接軌的同時，近期加息及全球經濟不明朗卻對本港商業房地產市場租賃和投資需求造成壓力。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「儘管港府調整了檢疫措施，但由於全球有機會出現新一輪的經濟衰退及持續加息，許多國際企業對開支管理保持謹慎的態度，香港經濟仍然存在不確定因素。我們預計寫字樓需求將出現溫和增長。另外，由本港政府支持的最新一期消費券發放，將有助推動本地消費，同時放寬檢疫措施將導致出境旅遊及海外消費增加，因此我們預計在正式與內地全面通關之前，調整檢疫措施對香港零售市場的影響將屬中性。」

世邦魏理仕2022年第三期市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

由於經濟不確定性加劇，導致擴張需求疲軟，2022年第三季度租賃量按季下跌8.8%至901,400平方呎，使年初至今的租賃量達至300萬平方呎水平，按年下跌12.1%。本季度的租賃活動繼續由辦公室搬遷需求所帶動。
2022年第三季的新增辦公室空間達180萬平方呎，為2008年第三季度以來錄得的最大升幅。儘管有新大廈竣工，但預租情況有限，令淨吸納量維持負面水平。然而，淨吸納量收縮放緩至51,400平方呎。大中環及尖沙咀淨吸納量分別為+33,700平方呎及+14,100平方呎，其他主要地區淨吸納量維持負面水平。
新增辦公室空間將整體空置率推高至1,190萬平方呎的歷史新高，空置率上升2個百分點至14.1%。九龍東的空置率超過20%，為2010年第一季度以來的最高水平，而大中環的空置率則微跌0.15個百分點至8.1%。
較高的空置率導致整體租金按季下跌1.0%，跌幅較前兩個季度為多。年初至今的跌幅目前為2.0%。未有個別地區於2022年第三季出現租金增長。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示：「由於經濟不確定及空置率高企，寫字樓市場依然疲弱，按季總租賃量及租金均錄得下跌。隨著新辦公室空間的增加，可用空間繼續上升，為有意搬遷辦公室的企業租戶提供了大量且優質的選擇。預計當到港國際旅客人流回復正常，辦公室租賃勢頭將有望於第四季得到改善。在今年餘下的時間，甲級辦公室租金將大致持平，預期辦公室新供應將為租金帶來壓力，在未來12個月或難以回升。」

商舖

2022年第三季度本地消費保持穩定增長。在政府消費券計劃的大力支持下，7、8月份零售總額按年增長2%。隨著政府取消對入境旅客的強制性酒店隔離後，市場情緒在本季末有所改善。
由於租賃氣氛改善，本季度街舖空置率按季下降1.8個百分點至14.4%。由於預計入境旅客增加，零售商在租賃市場上轉趨活躍。銅鑼灣空置率按季下降2.6個百分點至9.2%，為自2020年第一季度以來首次達到單位數。尖沙咀及旺角的空置率也分別下降1.4個百分點和2.3個百分點，至21.7%和16.6%。
在有史以來最長的下行週期下，街鋪租金有所回升。本季度核心地區的按季增長2.9%，為自2012年第一季度以來的最快增長。
在2022年第三季度，餐飲業仍然是推動租賃需求的重點行業。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖資深董事溫運強表示：「檢疫措施放寬、就業市場改善、消費券計劃提振了消費意欲，市民普遍變得輕鬆及樂觀，零售市場情緒繼續逐步復甦。我們預期第四季內零售商紛紛提前部署節慶相關活動，加上入境旅客上升，空置率將進一步下降，或會在今年餘下時間内支持租金溫和增長。然而，加息加重家庭負擔及出境旅遊意願增強，將阻礙本地消費大幅反彈。」

工業及物流

7月和8月的總貿易量按年下降12.4%，主要由於比較基數較高。如果9月份與7、8月的數據相符，2022年第三季度的總貿易量或會出現自2009年年中以來最大的按季跌幅。另外，外需疲弱及中國內地經濟持續放緩，香港對中國內地及美國的出口分別按年下跌15.1%及11.8%。
由於可用空間有限及需求疲弱，本季度的租賃勢頭進一步放緩。隨著位於屯門的一間物流中心落成，空置率微升至2.7%。
需求主要由少數零售商推動。其他租賃活動包括一間數據中心運營商預租了150,000平方呎的空間，佔用在即將建成的大樓的大部分空間，至於第三方物流仍處於非活躍狀態。
疲弱的租賃需求導致倉庫租金在前一個季度按季增長2.5%後，在2022年第三季度增長放緩至0.2%，令年初至今的增長達到4.9%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流執行董事黎尚文表示：「由於貨幣貶值、加息和對全球經濟衰退的擔憂，導致全球總需求下降，香港在2022年第三季度的物流需求增長放緩。工業空間的租賃需求預計將在今年剩餘時間內持續疲軟。然而，消費意欲向好，將確保零售商及相關第三方物流重新評估其擴張需求。預計物流空間空置率將保持在較低水平。未來幾個月租金可能會基本持平。」

資本市場

2022年第三季度商業地產投資額達按季增長5.7%至181億元（只計算交易額超過7,700萬之物業，不包括淨地或關聯交易）。本季度僅登記了20宗交易，少於去年第二季度總數的一半。交易量與2019年第四季度至2020年第三季度的低位持平。
年初至今的投資額達486億元，僅為去年全年總額的60%。
接近季末，香港主要銀行將最優惠貸款利率上調12.5個基點，跟隨美聯儲今年第五次加息。金管局將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的300基點，下調至200基點。
本季度錄得幾筆抵押貸款交易，其中以70億元售出啓祥道17號甲級寫字樓為今年以來最大的商業交易，佔季度總成交量的39%。自2021年第一季度以來，首次寫字樓投資量超過其他行業。
物業基金部署87億元，為年初至今最高的季度總額。然而，這只涉及七筆交易，其中大部分僅限於工業和酒店行業。
由ESR集團牽頭的財團以52.5億元，贏得葵涌政府工業用地投標。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「由於加息週期開始，投資需求在2022年第三季度減弱。雖然房地產基金的投資意欲不減，但本地投資者變得越來越謹慎。隨著跨境旅遊恢復，香港的營商氣氛及經濟增長前景將有所改善，但中國內地邊境長期關閉及人民幣兌美元/港元貶值，將為中國投資者需求復甦帶來挑戰。2022年第四季度投資量可能會維持普遍低位。若果明年中國內地跨境旅遊恢復，預計2023年投資勢頭將明顯回升。」