跨境旅遊復常帶動需求回升 2023 年地產市場情緒有望回暖

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2023-01-12 07:00

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世邦魏理仕最近發表的《2023年香港商業房地產市場展望》指出，經過過去幾年疫情造成的打擊後，香港在2023年將重啟復甦之路。即使全球經濟前景不明朗及加息陰霾的影響下，中港兩地由2023年一月起逐步恢復免隔離通關，為香港營商環境打下一枝強心針。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「香港於2023年將忙於復甦。隨著通關後市況逐步復常，加上息口預計將在下半年見頂，這將推動商業房地產各個領域的新投資及租戶需求，交投量從而上升。我們預料市場情緒於2023年將顯著改善，寫字樓及零售的租賃勢頭將於年內上升。至於物業資本價值的升跌趨勢將取決於個別房地產行業的供求平衡，當中以零售物業具有上行潛力。」

世邦魏理仕2023年市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

香港早前採取嚴厲的防疫政策，加上全球加息及地緣政治局勢緊張，企業於2022年保持謹慎，寫字樓租賃勢頭於年內放緩。全年新租賃量按年下跌 11%至380萬平方呎，但仍較2020年水平高出64%。銀行及金融為最活躍的行業，佔全年租賃量的27%。
在計算新竣工大廈預租面積的情況下，淨吸納量在 2022 年回復至正數。在 2021 年收縮 841,500平方呎及2020年收縮 220萬平方呎後，2022年總佔用空間擴大了601,100平方呎。然而，若撇除新供應中的預租面積，2022年淨吸納量為(負)321,600平方呎。
2022年錄得自2008年以來新增供應量的高峰，達410萬平方呎。租賃承諾低，僅佔吸納空間20%。因此，全港甲級寫字樓空置面積創下1,300萬平方呎的歷史新高，較1999年的空置高峰高出53%，空置率亦創新高，達1%，超過 1999 年記錄的 14.4%，為新冠疫情之前十年的平均水平4.7%的三倍多。
低迷的租賃氣氛及屢創新高的空置率已導致租金連續第四年下跌，唯下跌速度有所放緩。繼 2021 年按年下降3% 後，整體淨有效租金按年下跌 2.3%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示：「2022 年寫字樓市場的新租賃量減少，空置率創歷史新高。即使市場氣氛低迷，但我們留意到通關所帶動的潛在需求，特別是中資企業的需求回升，並將支持 2023 年的租賃活動。而由於全球經濟不穩及高融資成本，跨國公司將繼續對擴張計劃的成本開支保持審慎的態度。然而，企業的成本控制政策及不斷上升的空置數字造成租金下行壓力，此情況將持續，直至需求強勁至足以扭轉為止。預計主要子市場的租金將進一步下降0%-5%。」

商舖

香港2022 年首三季度消費按年微跌 9%，而首 11 個月的零售總額按年下跌 1.1%。
2022年 12月的整體街鋪空置率為4%，較前一年同期高出 1 個百分點。
四個核心區的街舖租金扭轉了 2021年2%的增長趨勢，在 2022 年下跌了 3.0%。
即使 2022年大部分時間零售市場疲弱，但餐飲業在零售租賃市場相對活躍。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「由於本港長期採取社交距離措施， 2022 年的大部分時間本地零售市場情緒持續低迷。在第四季度放寬旅遊及疫情相關限制下，市場情緒明顯升溫。隨著中國大陸旅客的逐漸回歸，預計市場情緒將在 2023 年增強，有望支持零售業的租賃需求和租金增長，尤其是以遊客為主導的零售商。我們預計街舖租金今年將增長 5%-10%。」

工業及物流

2022年租賃量增加，主要受政府公共部門需求推動。政府部門在不同地區租用140萬方呎，以短期存放醫療物資，共佔全年租賃總量的25%。強制搬遷仍然是 2022 年的一個主要現象。即使速度較慢，但仍涉及177,000平方呎的新租賃活動。持續的需求和強制搬遷要求確保倉庫空置率在 2022 年保持在5% 的低水平。低空置率確保倉庫租金以 2015 年以來最快的速度攀升，2022 年同比增長3%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「儘管全球貿易持續面臨挑戰，但 2022 年空置率持續偏低。由於貿易及貨運物流有所改善，我們預計2023年工業及物流市場將較為穩健，而通關將帶動跨境貿易需求，有利於香港的貿易和物流業。儘管如此，即使前景看好，但最近的租金增長為租金負擔能力帶來壓力，此現象或令租戶變得更為謹慎。預計 2023 年倉庫租金將基本持平。」

資本市場

2022 年商業地產投資額按年下跌5% ，至 520 億港元（交易額超過7,700萬港元，不包括淨地或關聯交易）。年內僅登記了 129宗交易，約為 2021 年的一半。
低空置率及租金上漲令工業領域成為 2022 年交易最活躍的資產類別。酒店資產的需求依然強勁，總投資額佔比上升至3%，為 2015 年以來的最高水平。
雖然工業資產需求強勁，但投資額下跌1%至206億港元，但仍佔全年總投資額的40%。
儘管香港近期面臨各種挑戰，但全球房地產基金在2022年斥資229億港元收購商業物業，佔年度投資額的44%，為2005年以來最高。至少有六個外資房地產基金在2022年首次在香港物市場投資物業。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「持續加息、股市下行及經濟衰退降低了2022 年的投資意欲。在三年的疫情後，中港通關將逐步加快各行各業的業務流動，改善投資市場氣氛。由於高融資成本仍是主要障礙，預計2023年上半年整體交投淡靜，但隨著經濟穩步復甦，下半年或有所改善。」