經濟逆風及高利率下租賃勢頭及投資減弱

世邦魏理仕最新發表的《2023年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，全球經濟增長前景正面臨強勁阻力，當中包括環球銀行業動蕩餘波、各國的經濟放緩及持續加息。在環球不利因素眾多的陰霾下，本港2023年上半年租賃勢頭和投資活動有所減弱。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「香港商業房地產市場整體呈現出多種趨勢。寫字樓租賃勢頭較一年前略有放緩；零售市場穩健逐步復甦； 由於外圍需求疲軟，工業租賃氣氛減弱。投資市場主要受高利率帶來的負回報影響而低迷。」

世邦魏理仕2023年上半年市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

•  2023 年上半年的租賃量約為 2022 年全年的一半，然而，2023 年第二季度的總租賃量較 2023 年第一季度下跌 26%至 786,000 平方呎。儘管交易數字有所增加，季度登記交易普遍規模較小。
• 由於有較大型的搬遷活動令淨吸納量過去連續三個季度呈正數，但到 2023年第二季度，淨吸納量回落至負數，令上半年淨吸納量達到 -276,700平方呎。
• 負淨吸納量將總空置面積推高至 1,350 萬平方英尺，再創新高。2023 年上半年，整體空置率上升了 4 個百分點，達到 15.7% 的歷史新高。
• 需求疲軟導致 2023 年第二季度整體租金按季下降5%，半年降幅達到 2.2%。 然而，中環核心區租金自 2022 年第二季度以來首次穩定，按季上升0.1%。在過去六個季度中，港島東有五個季度較其他子市場面對更大壓力，繼 2023 年第一季度租金按季下跌 3.8% 後，第二季度租金再按季下跌 0.4%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示：「全球經濟不確定性及較高融資成本導致寫字樓租賃勢頭較 2022 年上半年略有放緩。部份寫字樓租戶正評估長期租賃策略，並追求優質寫字樓。在今年剩下的時間，租賃量或會攀升。隨著新的寫字樓落成並進入市場，寫字樓市場面臨多方面壓力，預計空置率將進一步上升，租金將輕微下跌。」

商舖

• 受惠於4月份第一輪新消費券發放及5月的黃金周，2023年第二季度零售租賃勢頭依然強勁。 5 月份零售業總銷貨價值的臨時估計為 345 億港元，按年上升4%。零售銷售數字在2023 年第一季度按年增長 24.1%及4 月份增長 4.9%。
• 2023 年上半年零售租賃量達 870,000 平方呎，為有記錄以來的半年最高水平。 2023 年上半年，餐飲業佔 32% 的新增租賃活動，為所有主要零售行業中最高。數間內地連鎖餐飲集團在上半年進駐香港。奢侈化妝品及珠寶等高端零售商開始租下核心區街鋪，但整體租賃勢頭仍然較為緩慢。即使藥房現時傾向租用較小型的鋪位，但擴張活動相對活躍。時尚品牌及運動服裝在 2023 年上半年正考慮租賃。
• 租賃需求增加令2023年上半年空置率下降8個百分點至11.6%，為2020年第一季度以來的最低水平。銅鑼灣的空置壓力減輕最大，空置率降至7.9%，拉近了與中環6.6%的差距。
• 2023 年第二季度，核心區街鋪租金按季進一步上升9%，半年增長率達到 3.1%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「零售市場逐步復甦，本地消費已恢復至2019年的水平。入境旅客已達到2019年經濟下行前水平的一半，旅客消費復甦速度較慢。整體而言，零售商在2023年上半年顯著走強。雖然藥店、畫廊及部份連鎖餐飲集團正尋求快速擴張的機會，但奢侈品牌仍然基本保持謹慎態度，他們需要時間進一步觀察中國大陸旅客最新的消費模式，及後考慮租賃活動。 我們預計 2023 年下半年核心區街鋪租金將進一步上漲 3%-5%。」

工業及物流

• 受外圍需求低迷影響，4 月及 5 月貿易總額按年下降3%，連續 13 個月下降。 同期集裝箱吞吐量及空運量分別按年下降20.3%及6.0%。
• 全球貿易需求疲弱及可用空間有限，2023 年第二季度租賃勢頭進一步萎縮。個別行業支持租賃活動，包括萬國數據（GDS）租用 294,000 平方呎，用於擴張業務。
• 2023 年上半年工業租賃量整體為 130 萬平方呎，僅為一年前 2022 年上半年 460 萬平方呎的 27%。
• 倉庫空置率按季下跌2個百分點至2.5%，與六個月前2022年12月水平持平。 長
• 期的低空置率確保本季度租金保持平穩，截至 2023 年上半年增長僅4%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「由於香港需求疲軟及空間供應緊張，工業租賃市場平靜。數據中心等特定行業支持了租賃活動。雖然空置率低一般會推高租金，但由於需求低迷令業主較為靈活，租金持平向穩。 展望未來，香港機場全新高端物流中心落成預計可增加優質倉庫空間供應。」

資本市場

• 繼美國4月再次加息25個基點後，香港主要銀行將最優惠貸款利率提高5個基點。一個月銀行同業拆息（HIBOR）從 2023 年3 月的 3.1%升至 6 月的 5.1%，為 2007 年 9 月以來的最高水平。
• 2023 年第二季度商業地產投資額（交易金額超過 7,700 萬港元，不包括純土地或相關交易）按季下降 65% 至 47 億港元，創下自 2009 年第二季度以來最低的季度總額，令 2023 年上半年的半年度總額降至 181億港元，為 2009 年上半年以來最低的半年水平。
• 購買活動主要由個人買家主導，房地產基金連續第二個季度保持觀望態度。 本季度最矚目的交易為以5 億港元出售沙宣道 50-52 號及以 5.28 億港元出售THE HENLEY的零售部份物業。
• 2023 年第二季度中，中國大陸投資者有興趣投資市場，投資額為19億港元，佔總投資額的 42%，但活動僅限於私人個人買家。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「由於高利率、信貸條件收緊和再融資需求增加等不確定性，機構投資者持謹慎態度。上半年投資額大幅下降，平均交易規模僅為5億港元，反映投資者規避風險。香港在亞洲具策略性、獨特的定位及市場更為合理的資產價值，相信一旦利率回落，香港商業地產市場將出現反彈。」

《2023年上半年香港商業房地產市場觀點》新聞發佈會