香港商業房地產市場應對經濟逆風和高利率的挑戰

世邦魏理仕最新發表的《2023年第三季度香港商業房地產市場觀點》指出，全球經濟正在市場不確定性及持續高利率的陰霾中舉步維艱。經濟逆風繼續影響商業房地產市場，其中投資活動首當其衝。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「在第三季度，縱使香港商業房地產市場繼續應對全球經濟挑戰及進一步加息的壓力，但部分板塊呈現韌性。結構性變化使整體市場活動維持低位，但一些行業較前幾季有所改善。由於搬遷和整合需求的帶動，辦公室市場活動有所改善。與旅遊有關行業的需求持續改善，令零售租賃氣氛維持正面。零售業復甦亦確保了零售相關企業的物流需求回升。然而，加息繼續加深負收益，進一步拖累投資市場。」

世邦魏理仕2023年第三季度市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

• 2023 年第三季的租賃量較上季度增加 32%，達 100 萬平方呎，與 2023 年第一季大致持平。租賃活動繼續主要由搬遷及整合需求推動。
• 2023 年第三季淨吸納量為正數，錄得209,000 平方呎。大中環及港島東出租率顯著下降，但九龍東的出租率有所上升，部分是受到九龍灣區内某些強制搬遷所致。
• 季內並無新增供應，加上整體淨吸收量為正數，使整體空置率輕微下降2 個百分點至 15.8%。總空置面積仍高達 1,360 萬平方呎。
• 需求有限及空置率持續高企導致租金按季進一步下降4%，較 2023 年第二季度的 0.5% 跌幅有所加快，並標誌著連續第 18 個季度錄得跌幅。中環核心區租金在2023 年第二季度基本持平後，第三季度跌幅最大，按季下跌 1.4%。尖沙咀和九龍東區內錄得新租賃及有業主暫緩進一步減租，租金分別按季微升 0.2% 及 0.3%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示：「辦公室租賃需求較 2023 年第二季略有回升。當中，部分租戶因受到九龍灣國際展貿中心重建計劃的影響需要搬遷，以致九龍東的租賃活動明顯較為活躍。即使本季度淨吸納量為正數，但整體空置率仍維持於約16%。部份寫字樓租戶仍視節省成本為主要目標，策略性地尋求設施齊全的寫字樓空間，以減少搬遷的資本支出。港鐵及醫院管理局等公共機構在本季相對活躍，分別完成一些較大的租賃交易。」

商舖

夏季訪港旅客人數急升，2023 年第三季度接待旅客人數為 1,040 萬人次，較 2023 年第二季度的 840 萬人次增加 23%。然而，三十天移動平均旅客人數自9月起一直下降，在學校假期後逐步恢復正常。

• 2023 年第三季整體零售市場情緒進一步改善。零售業總銷貨價值較去年同期持續攀升，7 月和 8 月合計較去年同期增加1%。然而，與 2023 年第二季和 2023 年第一季分別年增 17.5% 和 24.1% 相比，第三季度數字按年增長持續放緩。
• 核心區街鋪整體租賃量按季減少4%至368,000平方呎。在主要零售業中，餐廳和化妝品/藥品零售商相對較為活躍，佔本季度租賃量的41% 。
• 良好的租賃需求使空置率微跌2 個百分點至11.4%。銅鑼灣空置率下降2.6個百分點至5.3%，為所有子區份中最低。尖沙咀空置率下降 2.9 個百分點至 13.0%。中環空置率自 2021 年第二季以來一直維持個位數，第三季空置率反升 3.9 個百分點至 10.5%。
• 市場氣氛及空置率向好令核心區街鋪租金增長在 2023 年第三季度進一步加快，按季增加4%，而 2023 年第一季和 2023 年第二季度分別按季增長 1.2% 和 1.9%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「由於入境旅客持續上升，鼓勵部份零售商在核心購物區內尋求擴張機會，零售租賃市場在 2023 年第三季繼續保持良好勢頭。 然而，學校假期期間港人外出旅遊令零售整體業務增長放緩，平衡了整體情況。黃金週假期及政府的「夜繽紛」計劃將帶來整體客流量和業務的顯著提升，為零售和餐飲業創造正面前景。 預計 2023 年第四季租賃勢頭繼續保持健康。」

工業及物流

• 貿易總額在連續四個季度出現兩位數跌幅後，6 月和 7 月按年下降4%，情況稍為改善，但貿易總額持續錄得負增長。同期集裝箱吞吐量按年跌 13.8%，但空運量較去年同期反彈 6.2%。
• 租賃勢頭穩定，各產業貢獻更為均衡。與零售相關需求包括一家奢侈品零售商在 Goodman Westlink 整合租賃 220,000 平方呎。另外，比亞迪在香港紗廠工業大樓第六期租用10萬平方呎，以作4S中心。
• 由於菜鳥香港智慧港的落成，倉庫空置率從5%躍升至5.5%。撇除新增供應，空置率降至 1.9%
• 雖然僅涉及少數工業物業所影響，但低空置率推動租金按季上升7%。未來新增供應及終止租約所釋出的空間引起了部份業主的擔憂。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「由於整體貿易業疲軟，有效空置率持續低位，2023年第三季租賃勢頭持續放緩。消費市場情緒回暖，零售業物流需求開始增長，佔2023 年第三季新租賃量的32%。電動車的快速普及亦促使一些新汽車品牌積極尋找合適的空間，進駐香港市場及擴張。如果中國內地經濟加快復甦，帶動貿易產業增長，香港物流業未來幾季的前景將改善。傳統工業區的低空置率或會促使物流和倉庫營運商在未來幾個季度考慮其他郊區的可用空間。」

資本市場

• 繼美國 7 月再次加息 25 個基點後，香港主要銀行於 2023 年第三季將最優惠貸款利率上調5 個基點。一個月銀行同業拆息(HIBOR)從 2023 年 6 月的 4.9%升至 9 月的 5.4%，為 2007 年 9 月以來的最高水平。
• 儘管投資市場按季度有所改善，但整體勢頭仍偏低。2023 年第三季度商業地產投資額（交易金額超過 7,700 萬港元，不包括純土地或相關交易）按季上升29% 至 69 億港元，連續第二季投資額未能突破 100 億港元大關。 雖然交易宗數與 2023 年第二季持平，但數字僅為過去四個季度平均值的 51%。
• 大部分投資金額涉及重建項目及用家入市。許多交易為策略性收購，例如中旅以98億港元收購君悅居。該物業將與鄰近的建築物合併進行重建。 此外，招商局以7.78億港元購入信德中心招商局大樓一層，並連同上層作業務擴張。
• 連同這兩項交易及個人投資者的其他收購一併計算，中資在 2023 年第三季度投入了 22 億港元，佔總投資的 32%，與上一季持平。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「高利率環境下商業房地產投資市場相對平靜，加深負收益。專業投資者大多從旁評估不同市場趨勢，而對回報率不太敏感的用家則更積極尋找折扣資產。借貸成本預計將在較長時間內維持高位，投資市場或在今年剩餘時間內保持整體平靜。隨著消費市場情緒改善，零售資產仍將受到本地投資者關注。若果政府在《施政報告》中放寬針對房地產需求的限制措施，整體投資市場氣氛或在年底有所改善。」