蔡晋 - 樓市翻生加快復甦 擺脫弱勢取決關鍵因素 | CEO有料到
自2月28月政府宣布全面「撤辣」後，本港樓市出現另一番新氣象，成交大增，釐印豐收，樓價反彈，發展商重拾希望，地產代理、律師有生意做，皆大歡喜。但樓市能否就此否極泰來，仍取決於多個關鍵因素，有待觀察。
隨着政府對樓市全面撤辣，同步取消壓力測試，長期抑壓的購買力得以釋放，市場氣氛隨即升溫，買樓人龍再現，幾乎每日都有投資者大手掃貨，新盤及貨尾盤均取得理想銷情，單在過去2周已沽近2000伙，成交明顯增加，符合市場預期。
各路客源不論是首置、換樓或投資客，紛紛湧出。除了本地人置業，也刺激了內地人的購買意欲，不止豪宅新盤，連居屋及公屋都有人問津。但目前仍主旺一手樓，二手市場方面業主與買家都仍在保守觀望。
從數字分析，一手住宅由撤辣當日起計，至3月10日已錄得1909宗成交。單日成交量屢破100宗，比減辣前的2月，日均約10宗差天共地。二手盤方面，綜合美聯資料，全港35個大型屋苑於撤辣後一周錄149宗成交，較撤辣前一周的51宗增約1.92倍。十大屋苑則錄得110宗成交，增近3倍。
整體交投直線飆升，增長3.5倍，象徵政府今次撤辣成功。不但穩住了市民及投資者對樓市的信心，長線投資者亦重返市場，釋出資金，避免資金外流，有助市場流轉。更重要是啟動了不同板塊流動，帶動良性經濟效益，是社會大眾所樂見。
至於樓價雖略有反彈，但未有大幅調升，呈價穩量增，相信因發展商有大批貨尾，至少需約年餘時間消化，沒有條件大幅加價，以免減慢去貨速度。反而資金短缺的發展商，有機會為「減磅」以優惠價促銷，以便資金回籠，捱過高息難關。觀乎發展商的低價策略，以及地產股走高後轉趨反覆的情況，可見市場對後市仍抱觀望態度。
畢竟，目前樓市尚未恢復至疫前水平，預料今年樓價亦只會小幅上升，不會出現V形反彈。始終撤辣只是移除一項困擾樓市的因素，利率、整體經濟環境，以及內地經濟何時好轉，才是決定樓價的關鍵。當整體經濟未復甦，息口又未見回落，撤辣只可暫時止住樓價跌勢，尚未扭轉下行局面，起碼要待美國減息後，樓價才有機會重拾升軌。目前主流市場押注美國年中開始減息，全年共減息4次。樓市能否真正復甦，擺脫弱勢，到時自見真章。
其他因素如賣地政策、公屋供應量和人口流動狀況等，都會對樓市產生影響。雖然當局近年已積極增建簡約公屋，應付住屋需求。但2022/23年度僅得857個公屋新單位落成，2023/24年度約1.3萬伙，令公屋輪候時間再次推上5.8年。公屋供應不足，會令更多人轉向私人住宅，推高價格。
賣地方面，本年度預計地價收入只有194億元，較原先預計大減656億元。撤辣後，發展商貨如輪轉，有資金開發土地，預料不會再像去年般頻頻流標。但最重要是政府盡快推出北部都會區項目，增加土地供應。
至於人口流動情況，參考統計處數字，去年底居港人口重登750萬大關，大致回復至疫前水平。對比2019年，本港人口輕微減少了1.77萬人，雖然「常住居民」減少了13.6萬人，但「流動居民」大升11.9萬人，佔27.45萬人。當中包括不少未獲香港永久性居民身份的外地專才，過往或因辣稅而望樓輕歎，今天大有可能成為推動樓市的新動力。據按揭中介資料，撤辣後新香港人及內地客查詢買港樓增多，借貸個案較之前大增3.4倍，預料內地買家會越來越多，有利於吸納人才。
展望來年，鑑於一手單位仍有大量庫存，去年貨尾約2.3萬伙，今年新供應約2.8萬伙，合計5.1萬伙，至少需時2至3年才能消化；未來3至4年，預計供應達11萬個，發展商推盤定價仍審慎，加上「撤辣」令二手放盤增加，樓市有下行風險。估計今年全年新盤銷售約1.3萬宗，按年升約24%；全年樓價升幅料約5%至8%。
樓價回穩下，成交增加會推動貸款需求增長，本地銀行股將直接受惠，名下有物業可供按揭借款的中小企東主可套現周轉，有機會逆境求存。而與房地產相關的多個行業，包括法律、金融、會計、建築、裝修等，料會因地產市道暢旺得以受惠，刺激投資之餘，更可保障更多就業機會，令經濟復甦步伐加快，預料今年經濟有2%至3%增長。
總括而言，本次撤辣對增加庫房收入、穩定樓市及經濟、吸引國際人才方面，產生積極的影響。樓市回復動力，將會改善營商環境，創造更多就業機會，帶動香港經濟復甦。但要密切注意的是，「撤辣」後投機活動隨時重臨，必須居安思危，防患於未然，視乎實際市場環境決定要否再出招。
蔡晋
