盧永雄 - 香港樓真是 被買爆倉嗎？ | 巴士的點評
自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後，本地樓市回暖，成交增加，內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。
毫無疑問，撤辣後香港樓市的確回暖，成交增加。據中原地產的數據，撤辣之後短短4日，香港新樓錄得590宗成交，之前整個2月才只有276宗成交，即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善，入飛的數字亦比較理想，所以說撤辣後香港樓市活躍起來，並不為過。
有人開始擔心這樣下去，可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑，政府撤辣是否撤得太徹底。
我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅，單位七百多呎，全海景單位，最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候，同一類型的單位成交過1500多萬，兩年前房價最高的時候，同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價，的確從低位反彈。但朋友說，撤辣後她本來以為會有很多買家問價，結果只有一個買家詢價，是一名內地移居香港人士，雙方議價了一陣子，最後就是這個唯一的買家追價成交。
從最後能夠成交的角度來看，市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看，樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升，只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓，即一個月過千間，所以今年整個2月才只賣出276間，是成交數字少到不正常，而不是撤辣後的數字多得太誇張。
對內地人而言，撤辣之後千多萬的樓，減少26%的稅項開支，可以省下數百萬的稅款，如果一直是想來香港買樓的內地客，就會抓緊機會入市買樓，特別是已經移居香港的人士，更加會覺得機不可失，反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港，借香港撤辣的機會調資來港買樓，亦是另一種需求。
不過有地產發展界商估計，撤辣後釋放出來的購買力，估計可持續3個月至半年，但未必會一直熱落去，主要有幾個因素。
第一，積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來，香港的樓市逐步回落，發展商不想減價賣樓，成交大幅減縮，2022年一手住宅成交只有10261宗，創9年低位，去年一手住宅成交亦只有10681宗，反彈4.3%，但仍處低位，新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個，數量極之龐大。
假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位，發展商今年已經可以交到功課，但除非樓巿有很高的熱度，否則一時三刻亦難消化所有存貨，供過於求的狀況未有改善。
第二，利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多，買樓的負擔相當重，買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息，投資要承受重壓，自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息，會帶動香港利息向下，問題是香港一日未大幅減息，樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向，要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。
第三，內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟，樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響，但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好，甚至比較熾熱，內地資金多，很多資金湧來香港，會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢，所以內地資金來港有限。
總體而言，宏觀環境未完全改善，減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續，所以毋須太擔心樓價會大幅上升。換一個角度，樓巿能夠穩定下來，不會進一步拉低經濟，政府已算達成撤辣的目的了。
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盧永雄
