陳啟豪 - 漸進式按揭優劣｜二叔公啟事錄
陳啟豪
2022-07-25 00:00
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前特首林鄭月娥曾指會研究在資助房屋推出漸進式按揭，期望讓港人「上車易、供樓易」，近期就有新盤於首批指定單位率先試行，最高貸款額為樓價85%，還款年期最長30年，攤分三個階段償還貸款，首3年、第4至6年，以及第7年起供款分別為貸款金額的四成、三成及三成。
這種漸進式按揭的優劣明顯，就是先甜後苦，上車人士在置業初期除了需要支付首期和供樓，還有律師、稅務、裝修及置辦新居等費用，漸進式供款有助減輕買家初期的負擔。以上述新盤為例，樓價約340萬元的物業，首3年月供不足五千元，對於年輕買家來說，具有一定吸引力。然而，其後3年每月供款大增至一萬，第7年後更增至萬六，準業主要考慮自己長遠的負擔能力。
另外，上述方案一律採用P按，除了首3年為P減2.5厘之外，第4年起利率均為P，如果與市面上較受歡迎的H按比較，假設以按揭息率H+1.3厘及一個月拆息1厘計算，全期利息增加超過100萬元。筆者建議，有需要的業主可視之為「踏腳石」，待日後負擔能力提升便轉會至銀行，以減低後期利息負擔。
現時，新一屆政府已經正式埋班，未知會否延續前特首提出的建議，正如本欄此前所指，「漸進式按揭」如應用於資助房屋仍存在不少技術問題有待釐清，例如業主於前期供款期間是否只擁有不完整業權，假設買家於禁售期後出售單位，又將如何處理上述業權問題，而資助房屋供款年期一向較私人房屋為短，會否因分階段供款而有所延長等。既有私人發展商率先試行，如現屆政府有意推行，相信可以作為個案參考。
靄華押業主席
陳啟豪
這種漸進式按揭的優劣明顯，就是先甜後苦，上車人士在置業初期除了需要支付首期和供樓，還有律師、稅務、裝修及置辦新居等費用，漸進式供款有助減輕買家初期的負擔。以上述新盤為例，樓價約340萬元的物業，首3年月供不足五千元，對於年輕買家來說，具有一定吸引力。然而，其後3年每月供款大增至一萬，第7年後更增至萬六，準業主要考慮自己長遠的負擔能力。
另外，上述方案一律採用P按，除了首3年為P減2.5厘之外，第4年起利率均為P，如果與市面上較受歡迎的H按比較，假設以按揭息率H+1.3厘及一個月拆息1厘計算，全期利息增加超過100萬元。筆者建議，有需要的業主可視之為「踏腳石」，待日後負擔能力提升便轉會至銀行，以減低後期利息負擔。
現時，新一屆政府已經正式埋班，未知會否延續前特首提出的建議，正如本欄此前所指，「漸進式按揭」如應用於資助房屋仍存在不少技術問題有待釐清，例如業主於前期供款期間是否只擁有不完整業權，假設買家於禁售期後出售單位，又將如何處理上述業權問題，而資助房屋供款年期一向較私人房屋為短，會否因分階段供款而有所延長等。既有私人發展商率先試行，如現屆政府有意推行，相信可以作為個案參考。
靄華押業主席
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