人工島的土地價值
香港測量師學會
2023-02-06 12:07 HKT
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中部水域人工島的造地成本及相關價值（尤其是賣地收益）一直備受市場關注。發展局自去年12月起，接連在立法會發展事務委員會、土地及建設諮詢委員會和城市規劃委員會就人工島研究的初步建議作簡介。在此等會議上，不少委員對建議表示歡迎，但亦對多項基建工程帶來的財政壓力，以及工程超支等方面提出關注。
多項基建工程有財政壓力
局方於去年底提出賣地收入的估算約為7500億元，高於約5800億元的工程造價成本。要留意的是：政府的賣地收入估算只包含在市場上放售的私人住宅和商業用地。但人工島尚有大量其他土地具重要經濟及社會價值，當中的公營房屋土地價值尤為重要。政府現行就公私營住宅的新供應比例為7：3，這意味人工島上為數約13.3萬至14.7萬個規劃作公營住宅單位的土地價值並未納入以上的土地收益及造價成本比較，令人工島的整體價值未能充分呈現。
整體價值未充分呈現
人工島公營房屋（包括出租公屋及資助出售房屋）的土地價值可從三個層面探討，包括（1）在市場上出售的吸引力及售價；（2）轉換成私人住宅的市價；以及（3）創造發展土地的成本。
公營房屋土地的市場吸引力及售價受制於政府的資助出租及出售政策，故供出租用的公屋土地不具備市場吸引力；資助出售房屋的地價亦因單位售價有巨大折讓而遠低於私人住宅土地。若人工島的公營住宅用地能以私人住宅用途計算價值，政府的地價收入估算自然有大幅度的提升；而在新界透過收回私人土地創造發展土地，會牽涉收地賠償及基礎設施等成本。因此，討論整個人工島的土地價值時，亦應充分考慮公營住宅土地的價值與成本。
撰稿人︰香港測量師學會土地政策小組主席劉振江
2023年2月6日
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