新盤熱賣 有利經濟內循環
近日一個讓首置者更容易上車的樓盤，成為香港熱門焦點。長實集團的油塘臨海大型新盤「親海駅II」，以低於同區市價20%推售，最平單位只售290萬元，呎價13810起，平絕市區所有新盤，誰說歷史不重演，價格已回7年前。絕對不是馬後炮，早在有關地產商於媒體透露即將推盤時，筆者就有預感一定大幅降價促銷。果然不出所料，「深水炸彈」再次引爆，價格比九龍市區二手新樓便宜25%，震撼了整個樓市。估計此盤反應將會異常熱烈，發展商也將加推單位並於即日售罄。
樓盤熱賣是好事，既能為地產商去貨，免除大量庫存的壓力，又能幫助經濟流通，讓代理、銀行、律師和裝修等行業受惠，帶動經濟內循環。當然，大前提必須是地產商要以合理價推盤，不要「賺盡」，最好全部都簿利多銷。就以此盤為例，地皮前身為工廈，地產商向政府補地價每呎5283元，加上工廈價值、建築成本、利息和其他成本等等，估計每呎成本達12000元以上，即使全部賣完，也沒有多少利潤。
地產商應薄利多銷
樓盤賣得滿堂紅能反映真正的市況，也給予其他地產商在訂價方面有指標性的作用。現時一手現樓貨尾仍多達17000伙，加上已批准預售未推售單位仍有超過12000伙，即市場上可即時推售的單位近3萬伙，總體來說，未來3至4年有10.5萬個住宅新盤潛在供應。現今年代地產商不宜囤積居奇，要有心理準備，未來應減價促銷，微利、平手或者微蝕都要接受，這才符合大眾的期望。
近年港府努力派錢，引致庫房入不敷支。這次樓盤反應良好，一方面可以帶動一二手樓交投，支持經濟更快復甦；另一方面能助更多人上車，也讓市場接受樓市下跌的事實；更重要是港府可以順理成章地減價賣地，不再讓外界質疑賤賣土地，多賣幾幅土地，庫房就有多一些收入，符合《基本法》對香港審慎理財的指引，就是財政預算要與本地生產總值的增長率相適應。
香港專業地產顧問商會會長蔡志忠
2023年8月7日
