李秀恒 - 內房發展 長遠求穩｜恒聲集
近日，根據《華爾街日報》的報道，曾經為內房三巨頭之一碧桂園（2007）陷入信心危機，導致過去一周碧桂園股債雙殺，雖然該公司提前兌付「20碧地02」未回售債券的本息，以釋除市場疑慮，但不少人仍預測碧桂園或會步上恒大（3333）及融創（1918）的後塵，成為推倒中國內地房市的又一個影響力重大「骨牌」。
中央釋出救市信號
中指研究院公布的數據顯示，2023年上半年，內地百強房地產企業的銷售總額為3.57萬億元人民幣，按年微微增長0.1%。這主要是由於今年首季度樓市出現了「小陽春」，而步入第2季以來房地產市場明顯降溫。
7月24日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作時，指出「要適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策」，並罕有地未見提及「房住不炒」。消息讓市場看到了中央「大力救市」的信號，亦提振了投資信心。會後，全國各地不少地方政府都針對當地的房屋限購、限貸、限價政策進行不同程度的鬆綁，例如河南省鄭州市發布了15條刺激樓市的政策，當中包括暫停執行限售、落實「認房不認貸」政策（即認購者在購房時未持有物業，不論過往有否貸款紀錄都可享有首置優惠）等。
然而，這種救市政策是否能夠立竿見影地提振房地產業呢？
筆者始終認為，中央對房地產行業的處理態度，一方面是要防止嚴格規管下的「硬著陸」，但另一方面更要避免房價重新瘋漲乃至泡沫化。減少對房地產行業的依賴、降低其在經濟中的比重、避免房地產過熱現象，即使在「樓市寒冬」的近幾年中，仍然被視為中央經濟決策中的重點，因此對救市政策的理解不可簡單視為扶持、重振旗鼓，而只是避免這個與民生問題息息相關的行業崩潰，甚至拖垮其他行業。
根據高盛發表的報告，預計內房市場未來數年將出現「L形復甦」，而非大家所期待的「V形反彈」。
可施政策刺激需求
當然對內房前景亦毋須過分悲觀。首先，中央目前仍然有富餘的政策手段可以刺激需求，例如減稅、購房補貼、降低按揭利率及首期付款要求等，都可以有效地降低「上車」門檻，活躍市場；其次是當前的政策鬆綁多見於二線及以下城市，但樓價最為堅挺的北京、上海、廣州、深圳等一線城市則較少參與，證實一線城市的房屋需求仍然較大；最後是隨著人口數量紅利轉向人口質量紅利，且全國的城鎮化率處於50%至70%的快速增長區間，預計到2035年人口城鎮化將達到73.1%，仍有條件支撐城市房地產健康發展。
香港經貿商會會長
李秀恒
