子非魚 - 非住宅物業市場（三）｜非魚論市
港島龍頭屋苑太古城自2020年起拆售車位，由最高峰時入場費約250萬元、去年約200萬元，至今年6月最低價約130萬元。傳媒與一般投資者可能認為是冧價近半，實際上車位也受易泊、易取及有沒有上蓋等因素影響，該批車位售價的跌幅，未必有帳面上大。
最後一批以約130萬元出售的車位，部分帶有隱疾，例如露天、有停車場積水，以及天花或喉管老化導致的滴水問題等。反而以155萬元發售的尾二一批車位，大部分質素都屬正常，沒有隱疾之餘，亦並非難泊位置。
上期有提及，車位空置率有時甚難在現場評估，在拆售時，有人親身到夜間到太古城的停車場視察，發現空置率近半。實際上，太古城近鰂魚涌一帶有太古坊及港島東中心等的大型商業大廈，本港不少大型企業都設有總部。商廈車位數目從來都短缺，不像新市鎮，港島區大部分屋苑車位本身並不充裕，甚至不少屬於不設車位的舊樓。筆者相信太古城車位，不乏區內寫字樓上班的人租用，反而在晚上駛走，導致晚間空置率偏高。
車位價格受隱疾影響
以租金看供求是相當無痛方法，對於拆售的停車場，投資者仍要留意，車位租金其實有一個隱藏因素。大業主持有的停車場，可以選擇性出租部分車位。原因可能是本身不夠租客，便乾脆整層空置以減少保安、清潔和電力開支，例如深井便有數個大型屋苑，出現整層長期空置的情況。亦有些停車場，會將部分麻煩車位，例如滴水、積水或露天車位空置，避免用家投訴甚至須因任何損失作出賠償。對於大業主來說，以3000元租出200個車位，還是以2000元租出300個車位的收入也完全一樣，大業主寧可減少租客，以節省行政開支。
當大業主拆售車位時，買家看到的資訊只有管理公司恆常收取的月租。假如多年來有3成質素較低的車位丟空，拆售後該批車位流出市場，供應多、平均質素亦低了，租金跌幅就很可能不止3成了。
以上述的太古城車位為例，在2020年拆售時，租金大致約6000元，而今年最後一批車位拆售後，最新租金大致是4000元。假如以2020年250萬元計，當年買入回報率大約是2.9厘，而最新一批車位買入回報率是大約3.7厘。這段期間回報率的上升，不幸地不是來自租金上升，而是租金下跌、車位售價跌得更多的原因。不過當中有多少來自原本丟空或質素較低車位放出市場的效應，就較難定奪了。
過去十多年，車輛數目只升不跌，在限發水的政策下，政府新批土地的停車位則只跌不升，筆者敢說，除了停車場拆售的屋苑外，本港車位租金都只有連年加價，近期車位價格調整，正是入市的好時機。
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