子非魚 - 非住宅物業市場（五）｜非魚論市
對於工商物業按揭，銀行近日在估價和按揭成數採取極保守態度，力保物業在扣除按揭後的淨資產值維持在高水平。將來若業主斷供而需要收樓拍賣時，銀行確保能取回按揭貸款。
除此之外，早前有部分銀行的新批工商物業按揭計劃，取消最優惠利率（P）減的減鎖息上限，直接以H按拆息加一定利率計算。如此一來，控制好貸款額力保不失、亦在利率上站在必賺局面，銀行才放心繼續承按工商物業。
車位有分獨立業權和附屬於住宅，即所謂的連契車位。如住宅要申請樓按，本質上就已連同車位一起計價，並成為一整個抵押品，沒有分車位或住宅各自借了多少按揭，所有條款跟住宅按揭一樣。
獨立業權車位按揭有2種做法，如車位單獨承造按揭，制度上、包括按揭成數及壓測等，都與工商物業接近，而利率上一般會比住宅差但比工商舖優惠，年期方面，一般最高承造15年按揭。
假如想將獨立業權車位跟住宅一同承按，把2個按揭捆綁在一起，就會跟住宅按揭睇齊，但仍須符合一定條款。首先車位必定要與住宅位於同一屋苑，而住宅與車位兩者都不能出租，譬如住宅自用、車位出租的話，而就必須分開申請按揭，住宅部分才能申請5成或以上按揭。
無論是新買或轉按，都可以把獨立業權車位跟住宅一同承按。轉按的申請相對簡單，無論車位或住宅當時有否按揭或在各自在不同銀行承按中，都可以一同轉按到新銀行。
新買的個案，個別銀行做法有所不同，以較常見的先買住宅後買車位為例，有些銀行接受住宅已經成交並承按中，後來才購買車位並申請上會，都可以與住宅樓按捆綁。不過大部分銀行，都只接受兩者都未成交，在成交日同時上會。如屬於同時上會的個案，甚至用兩者合起來的成交價，申請高成數按揭。
車位與住宅一同上會，車位按揭變相由最高6成大增至高成數按揭（最高9成），同時亦可享30年按揭還款期及住宅同樣低的按揭息率，亦會有相當豐厚現金回贈。不過由於2個按揭捆綁在一起，假如業主想賣掉其中一方，就必須要贖回另一方按揭。譬如賣走車位的話，業主就必須要贖回住宅按揭。當然在贖回時都可同時申請轉按，不一定要真金白銀先行贖回住宅按揭，時間及手續上與一般轉按差異不大。
估價方面，除非拆售的停車場，一般舊屋苑車位成交相當疏落，估價行參考性不高，不過由於價碼低，如新買車位不是與最近期成交價差太遠，一般都能估到價。
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