子非魚 - 《施政報告》居屋政策｜非魚論市
對於抽新居屋的申請人來說，能否獲邀揀樓，最重要是屬於哪個優先組別，至於抽中第幾個幸運籌號反而屬其次。
今次《施政報告》，特首提出在下一次的新居屋銷售計劃，將新增一組「家有初生優先選樓計劃」並給予10%的配額。以2023年居屋為例，原本已預留約3成單位予「家有長者」申請人及1成予單人申請者，現時再加上1成預留給「家有初生」申請人，即是有一半單位會被配額消化。
現時的揀樓優先次序是首先邀請「家有長者」、其後「家庭（白表再細分核心家庭及非核心家庭）」，當剩餘可售單位到達單人申請人配額時，就會即時停止邀請家庭申請人並進入單人申請人揀樓時段。《施政報告》提出的新措施，未有列明「家有初生」組別將列於哪個組別之前。以筆者猜想，既然在有限篇幅的《施政報告》中落墨，而新措施只需稍為修改現有政策上的一個規定，放在一個影響力較大的位置也不為過。筆者估計，「家有初生」組別將會列在所有人之前，將在第一批獲邀揀樓。至於最起碼的位置，也必定會列在長者家庭之後及其他家庭之前。
有人歡喜自然有人愁，近年新居屋提供的兩房或以上大單位比率大致在3成以下。在現時政策下，當長者家庭組別消耗了配額去選擇優質一房、或未能用盡單位數目約3成的配額，才會有大單位流落到下一組別的一般家庭申請人。假如新增「家有初生」配額，而沒有同時扣除「家有長者」或「單人」配額的話，大單位流落到一般家庭揀樓時段的希望就相當渺茫了。
另一項影響居屋巿場的重磅措施，是將未補地價居屋的政府擔保期拉長至首次發售日計50年。在最早期的居屋發售計劃，政府只為居屋作25年擔保期。擔保期內，如業主斷供而銀行沒法追回本金，政府將收回單位並擔保向銀行償還剩餘貸款。
居屋延長擔保期增盤源
回顧歷史，第一期未補地價居屋於1982年發售，雖然政府在2010年時將有關擔保期延長至30年，但對於老居屋來說，仍然遠有所不足。另外，舊一代居屋曾在2001年停售，新居屋在2015年才正式發售，當中有14年的斷層。再者，新居屋的禁售期一再延長，巿面上可供購買的二手未補地價居屋，貸源都集中在已過、或臨近擔保期死線的舊居屋，嚴重影響流通量。
逼近擔保期上限的居屋單位最大問題是，只有少數銀行願意以極寬鬆的批核方式承按，但即使承按亦要就年期和按揭成數中取捨。當擔保期延長至50年後，1982年發售的居屋單位就重回擔保期內，甚至剛好滿足25年供款、9成按揭的門檻，巿場上可供選擇的盤源將會大增。不過有關指引要待正式通過後，銀行才會跟從。
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