子非魚 - 居屋2023揀樓前瞻｜非魚論市
今期2023居屋共提供6個全新屋苑、9154個單位，依戶型劃分，分別提供28.5%兩房、49.7%一房及21.8%開放式單位。啟悅苑及兆翠苑分別只提供496及109個兩房單位，以優質地區大單位計，相對過往數期居屋來說比較少。因此，今期雖說入表人數大跌、單位數目屬歷年之冠，但能夠揀到極優質單位的機會亦相對渺茫。
近年的居屋都會有一至兩個位置優越的屋苑作為賣點，今期的啟悅苑與過去的啟欣苑、啟朗苑同樣位於啟德發展區，與港鐵站幾乎零距離。至於第二選擇，筆者認為是屯門泳池旁的兆翠苑，由於將來的屯門南延線仍需等到2030年才通車，於2025年入伙的居民仍需等待一段時間。今期居屋的首選與次選之間的差別比過往數期落差較大，當啟悅苑兩房售罄後，獲邀揀樓的申請人相信會相當頭痛，在兆翠苑兩房與啟悅苑一房之間掙扎。
啟悅苑兆翠苑位置優越
在配額制下，1080個綠表長者家庭及1620個白表長者家庭申請人會優先揀樓，在任揀階段，綠表長者家庭的揀樓比率大約是4成、今期估計下降至3成，白表大約是7成、今期估計下降至6成，即是綠表長者家庭大約有3600人獲邀、白表長者核心家庭則有約2700人獲邀。依單位受歡迎程度計，這批揀樓人士將消耗掉所有啟悅苑一及兩房單位、所有兆翠苑兩房單位、所有的安楹苑/安麗苑/安樺苑兩房單位及部分朗天苑兩房單位。
如對筆者上一篇文章有印象，以上情況正是長者家庭用了配額購買優質一房，從而讓部分較次的兩房單位流落到一般家庭的情況。另一情況，假如大部分兩房單位都位於優質地區，而兩房總數不變（佔整體單位數目三成內），優質兩房單位都會被長者家庭配額消耗，而不會有任何兩房單位流落到一般家庭時段。
回說今期居屋，最前一批一般家庭申請人，應該有約800個安楹苑、安麗苑、安樺苑及朗天苑兩房單位可供選擇。在仍有兩房階段，綠表一般家庭應有4成人揀樓，即大約頭800名綠表一般家庭有機會揀到兩房單位；白表一般家庭應有7成人揀樓，即大約頭686名白表核心家庭有機會揀到兩房單位。
所有屋苑的兩房單位及啟悅苑一房單位都售罄時，今期居屋應會進入一個滯銷期，綠、白表家庭的揀樓比率大致跌至1成及2成，即大約還有22000名綠表家庭及16700名白表核心家庭獲邀揀樓。
當以上組別揀樓後，應剩下900個開放式單位讓單人申請人揀樓。由較不受歡迎的屋苑數起，安楹苑、安麗苑、安樺苑及朗天苑合共有1193個開放式單位，單人申請人頗大機會只能揀選該四個屋苑的開放式單位了。
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