東京首都圈樓價11年首跌 專家料日圓加息影響微 兩原因看好大阪跑贏大市
發佈時間：06:00 2025-02-06 HKT
日本東京首都圈2024年二手樓價相隔11年來首現按年下跌。數據顯示，日本去年二手房平均期望售價按年跌1.1%，是自2013年安倍經濟學令樓市觸底以來首次下跌；相反，租金卻愈升愈有，其中東京因租盤供應減少，租金更創下20年來新高。有業界人士表示，輕微下跌並不代表日本樓市出現跌勢，核心地段更是不跌反升，而且除了東京外，大阪食正世博及賭場開幕，有望跑贏整個日本，未來一年看升8%至10%。
核心地段樓價不跌反升
日本不動產調查公司東京KANTEI發佈數據顯示，2024年二手房平均期望售價為每70平方米4,747萬日圓（約239萬港元），按年下跌1.1%。據《日經新聞》報道，樓價下跌原因包括東京都以外地區的價格過高，導致剛需群體流失；在實際工資不升的情況下，按揭貸款利率上升，亦導致買樓意欲放緩。即使過去受東京樓價高漲帶動的周邊地區如埼玉、千葉、神奈川三縣，二手樓價均較去年下跌。
然而，東京23區去年平均期望售價為7,720萬日圓（約389萬港元），按年上升9.4%，位於中心地段的千代田區和港區，去年12月售價更逼近2億日圓（約1,008萬港元）。
相比樓市高位仍可追落後
FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔認為，日本樓價升得較高的地區是北海道、東京、大阪及福岡等，主要是這些城市的人口比較多，其中東京及大阪聚集年輕工作人口；同時，近年不少發展商興建摩天塔樓（Tower mansion），尤其是在豪宅地區，例如東京都港區虎之門、六本木及銀座，吸引不少海外人士熱炒。部份發展商更要審查買家背景，如果並非自住而是出租，甚至會拒絕出售。
他又指，若與1989年至1991年的日本樓市高位相比，即使現時東京億元豪宅十分普遍，甚至有物業升至約2億日圓，但若計及當年匯率，現時東京豪宅樓價只是恢復當時的75%，而且大阪更只是恢復至45%左右，加上有世博及2030年開幕的賭場等利好因素，因此更睇好大阪，認為還有追落後空間。
他提到，根據當年報道，1989年底日本土地資產總額約2,000萬億日圓，是美國土地資產總額500萬億日圓的整整4倍，所以當時還有人說「賣掉東京就可以買下整個美國」。但要留意的是，日本當時沒有摩天塔樓，同時因本土主義而未有開放海外買家市場。
流感肆虐沒有直接影響
另一方面，對於日圓升值及加息，他認為加息0.25厘，影響十分輕微，加上當地近年開放經營管理簽證、學生簽證、開放永住權，以及很多利好海外人士的政策出台，自然刺激當地樓市。
對於台灣著名藝人徐熙媛（大S）在日本旅遊期間因流感併發肺炎逝世，他指日本流感對當地樓市沒有直接影響，而且她早在台灣飛往日本時已感到不適；同時，日本即使流感肆虐，亦不及當年疫情嚴峻，而日本樓市亦是疫情中反彈。
租金高企 部份人寧買樓
另外，日本租金則愈升愈有。日本地產調查公司東京KANTEI公布2024年日本住宅租金數據顯示，去年適合家庭居住的住宅租金、但不包括面積小於322呎的小型單位中，東京都按年升3.2%，呎租達386日圓（約19.28港元），東京圈（即東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）呎租為334日圓（約16.68港元），按年升2.6％，而東京23區租金按年升3.4％，呎租升至399日圓（約19.93港元）。
去年東京的租金升勢集中是上半年，6月呎租達402日圓（約20.08港元），創下2004年有統計以來最高水平，但7月打後，屋齡較新的租盤供應較少，加上擔心需求下降，令租金升勢有所回落。
東京KANTEI的高級主任研究員高橋雅之亦表示，居民向市中心回流的趨勢正在減慢，加上租金水平高企，屋齡較新的租盤供應減少，買家的置業傾向上升，均抑壓東京的租金升勢。
