日圓反彈見5.5算 東京大阪樓價料續升 有投資者一年大賺20%
發佈時間：06:00 2025-04-23 HKT
日本樓市持續走強，一直是香港投資者的焦點，但近期日圓滙價出現明顯反彈，截稿時兌港元報「5.52算」，今年以來已累升近12%，會否令投資者卻步？有專業代理日本樓宇買賣的專家指出，即使日圓已升至5算多，但相比過去6至7算的高位仍屬合理，只是之前曾跌至4算水平，造成現時升值感較強，但不少投資者仍視日本為投資避風港，令房地產市場保持活躍。他又分享，有投資者在日圓滙價與大阪樓價齊升下，回報率高逾20厘，並認為東京與大阪物業今年將繼續錄得顯著升幅。另外，獨立外匯商品分析師盧楚仁亦表示，「除了跟巴菲特買日本股票外，買日本房產也是不錯選擇」。
| AI摘要：
|
東京及大阪樓價持續向上
根據日本房地產調查公司東京KANTEI發佈3月數據顯示，東京23區新建小型獨幢住宅的平均期望售價已攀升至7,937萬日圓（約440萬港元），按月漲1%，創下歷史新高。值得注意的是，東京23區獨幢住宅價格已連續四個月呈現上漲趨勢，按年升幅更達10.3%。
另外，日本土地研究所數據亦印證了這一強勁增長趨勢，其中東京1月份現有公寓和獨立式住宅銷售額分別按年大幅增長19.7%和79.3%；而大阪地區的現有公寓銷售數量也錄得19.2%的顯著增幅，獨立式住宅則上升11.2%。
李丹翔料大阪樓價再升10%
FMI至匯投資集團行政總裁兼合夥人李丹翔指出，東京與大阪住宅樓價去年漲幅在全球15個主要城市中並列首位，主要歸因於土地價格的持續攀升，以及建築成本的大幅增加。他強調，大阪建築成本上漲尤為明顯，源於日本政府提高了建築物的規格要求；另一方面則因大阪正在積極建設賭場及娛樂設施，以及正在舉辦的世博會，導致大量建築工人短缺，進而推高人力成本。他預測，大阪樓價今年有望實現超過10%的增長。
客戶大賺兩成後 轉買兩幢物業
他又透露，有客戶已從大阪樓價上升及日圓滙率走強中，獲利超過20%。該客戶於去年6月以7億多日圓購入大阪一幢名為The Peak Bentencho的物業，如今該物業價值已增至8億多日圓，且已成功售出；同時，當初該客戶以4.9至5厘的滙率兌換貨幣，但如今日圓兌港元滙率已升至約5.5厘，因此「這位客戶確實獲得了相當可觀的回報」。
鑑於大阪樓價持續上漲的趨勢，李丹翔又建議該客戶將所得的8億日圓加上貸款，分別投資購入兩幢物業。他解釋，由於收取的租金是以日圓計價，利用日圓貸款可有效規避滙率風險；同時，這種配置也提供靈活選擇，若市場行情向好，可選擇出售其中一個物業；若市況特別理想，則可考慮全部出售，以實現最大收益。
盧楚仁：美債資金正轉投日債
除此之外，盧楚仁亦看好日圓與日本樓價的前景。針對日圓近期的升值走勢，他分析指金融市場動盪下，美債避險功能減弱，投資者從美債轉投日債，增加了對日圓需求。另外，他指日本央行本身面臨加息壓力，亦將成為推動日圓升值的長遠動力；即使當前的沒有金融動盪，日圓不扮演避險角色，「但隨着各國央行貨幣政策再度受市場關注，日本的貨幣政策在眾多央行中亦會是最具變化潛力的」。
盧楚仁進一步指出，特朗普上任以來一直密切關注日圓滙率走勢，並多次對日本當局提出警告，不要透過操控滙率來壓低日圓以促進出口，認為這種做法不公平，「為了滿足特朗普的要求，日本政府很可能會放手讓日圓升值」。
宜採長線策略 避免短期炒賣
另一方面，日本已結束長期通縮，正面臨通脹環境，促使日本市民尋求保值資產。盧楚仁指出，日本樓市自疫情後一直呈現強勁升勢，已成為極具吸引力的長期投資選擇，「正如香港過去高通脹年代的經驗，房地產不僅能有效保值，其升值潛力更是最為凌厲。」他又表示，除了跟隨巴菲特投資日本股票外，長線持有日本房產亦是應對當前經濟環境的不錯選擇，不過關鍵在於採取長遠投資策略，避免短期炒賣心態。
對於有意入市的投資者，他建議不要期望日圓有大幅貶值的可能，無論是購買日本房產、股票或是旅遊消費，有日圓需求的人士應「宜早不宜遲」，因為整體形勢都對日圓走強有利。
