大埔上然截票 超額31倍 周六首輪推228伙 238萬入場 開放式折實價低至88萬

大埔馬窩路新盤Le Mont上然第1期低價出擊，這個萬科香港旗下的住宅項目，面積介乎239至873方呎，涵蓋開放式至4房間隔，計算最高16%折扣後，折實平均呎價10,688元，入場價約238萬元，創區內新盤11年新低。發展商特設一「家」一計劃，三房或四房買家加購開放式，可享額外140萬或150萬元折扣，開放式折實價低至88萬元。項目連日來入票不斷彈升，截至昨日截收7418票，以明日（15日）進行首輪發售共228伙計算，超額認購逾31倍，同時就展銷廳現場所見，昨日於截票前仍不斷有睇樓客到場參觀，整體氣氛不俗。

萬科香港董事總經理周銘禧表示，項目自開放示範單位以來已錄得逾1.8萬人次參觀，而且市場反應熱烈，期望明日銷售當日準買家能選購心儀單位，並稱銷情理想下不排除會於短期內加推單位應市。

該盤抽籤程序將於今日進行，而首輪銷售安排將分為A、B兩組發售，先進行A組大手購貨組別，當中亦再細分4組揀樓，為A1至A4組，每組買家最少購2伙，上限可購8伙；隨後進行揀樓的B組，每組買家最少購1伙，上限同為8伙。

據銷售安排顯示，首輪銷售將以抽籤形式發售228伙，戶型多元涵蓋開放式至4房間隔，包括28伙開放式、67伙一房戶、93伙兩房戶、24伙三房戶、9伙四房及7伙特色戶（不包括開放式特色戶），面積介乎214至873方呎，價單定價由283.3萬至1358萬，折實售價由238萬至1140.8萬，折實呎價介乎9185至14392元。

首輪發售的單位當中，100個單位折實價低於400萬元，可受惠100元印花稅新措施。28伙開放式可以選用1「家」1付款計劃。

入場單位為2座2樓B7室，面積248方呎，屬開放式戶型，折實入場價238萬，呎價9597元。售價最高單位為2座15樓A1室，面積873方呎，屬4房單位，折實售價1140.8萬，呎價13068元。

整個上然系列項目分3期發展，共提供1650伙，是次先推出第一期發售，提供403伙，項目預計明年7月底落成入伙，樓花期不足17個月。

上然第1期價單 

上然戶型涵蓋開放式至4房間隔

上然先後第1期公布4張價單，首批單位價格低至238萬元起，最低折實呎價9,193元，半數單位平過400萬元，享最新的100元印花稅優惠。上然樓書現已上載至官方網站，示範單位亦已開放予公眾參觀。發展商同時亦推出「「1『家』1付款計劃」，最平88萬元可買到開放式戶。

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上然2號價單折實價由267萬至853.5萬元

第2號價單涉及41伙，涵蓋開放式至三房，實用面積由244至713平方呎，包括5伙開放式、16伙一房、15伙兩房、5伙三房，定價由317.9萬至1,016.1萬元，呎價由12,237至14,664元，折實價由267萬至853.5萬元，折實呎價由10,279至12,319。

2號價單有21伙折實價低於400萬元，可享百元印花稅，同時，3房戶可使用1「家」1付款計劃。

上然3號價單折實價由253.4萬至1,053.5萬元

3號價單涉及82伙，實用面積由222至873平方呎，屬開放式至4房間隔，定價301.6萬至1,254.1萬元，呎價由10,934至17,133元，扣除最高16%折扣，折實價由253.4萬至1,053.5萬元，折實呎價由9,185至14,392元。

3號價單有31伙折實價低於400萬元，可享百元印花稅，同時，有13伙的3房及4房，可使用1「家」1付款計劃，扣除150萬元額外折扣後，大單位買家可以103.4萬元加購開放式單位。

上然4號價單折實售價264萬元

至於日前公布4號價單涉41伙，提供開放式至4房單位，面積由214至873方呎，計算達16%的折扣優惠，折實售價約264.1萬至1,140.8萬元，折實呎價11,191至14,129元，折實平均呎價12,554元，對比上張價單提價約9%，價錢主要因應樓層坐向及景觀有所調整，屬原價加推。

上然第1期戶型分布

上然開價較同區二手低近2成

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期股票市場持續向好，樓市交投亦暢旺，發展商紛紛把握時機推盤，上然首批折實平均呎價較大埔白石角二手呎價低近2成，亦是區內一手新盤首張價單自2014年嵐山後約11年新低價，大埔市中心內大部分私樓樓齡已逾30年以上，加上折實入場費由約238萬元起，約41伙可受惠新一份《財政預算案》調整印花稅至100元門檻，料可吸引大批上車客進駐。

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1「家」1付款計劃 4房加開放式組合低至88萬

另一方面，區內租金持續高企，回報率亦穩步向上，區內新晉屋苑租市一向有價有市，平均實用呎租普遍35王45元，部份更可高逾50元，回報可達3厘，加上樓盤更推出特別一「家」一置業優惠，大單位買家可以88萬元，實用平均呎價約3500元加購開放式戶，料細單位將來轉手後可獲可觀利潤。若長線收租，租金回報亦相當理想，料上然亦可吸引投資收租客入市，預計本月於財案效應下，一手交投暢旺。他指，近期已有4個新盤首批單位於開售當日一Q清枱，預計上然亦不例外，料全月可錄約3,000宗一手成交。 

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上然首批開價極具競爭力料沽清

美聯住宅部行政總裁布少明表示，項目坐擁多項地利優勢，加上項目提供不少中小型單位，料部分單位買家將受惠《財政預算案》推出新印花稅措施，對項目有一定的刺激作用。上然首批開價極具競爭力，料銷情理想，首批單位有機會即日沽清，並有加價加推空間，而單位租金回報約5厘。

布少明表示，上然鄰近港鐵站，交通配套齊全；另外，區內有大學，及鄰近創科重鎮，客源多元化，料客源來自新界為主。他估計，項目日後呎租可達約45元水平，回報率料約5厘水平，相信對投資者有一定吸引力，料投資者佔比約3成。由於項目優質，故亦受內地客垂青，估計客源亦佔3成水平。另外，項目推出1「家」1優惠，即購買一個3房或4房單位，即可以優惠價購買開放式單位，料將吸引買家及投資客入市。

大埔新盤市場比較

根據市場資料，大埔區上一個大型新盤為新地旗下白石角的「University Hill第2B期」，折實價格介乎453.56萬至1,359.86萬元，折實呎價為13,112至18,654元。相較之下，「上然」以238萬元的入場價、最低9,193元的折實呎價。

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大埔及白石角二手屋苑實用平均呎價參考（2月份）

上然第一期403個單位 最細214平方呎 設連平台特色戶

上然細分三期發展，合共提供1,650個單位，當中第一期提供403個單位，面積由214至961方呎，戶型涵蓋開放式至4房間隔，並設29伙平台及頂層天台特色單位。第一期主打1房及2房單位，標準層1房佔131伙、2房佔 161伙，合共佔第一期全部單位逾7成。

上然第2座8樓D2無改動示範單位：

最細面積單位為第2座1樓C2室，屬特色戶，實用面積214平方呎，開放式間隔連105平方呎平台。最大單位為第2座19樓A1室，實用面積961平方呎，三房間隔，連444平方呎平台及950平方呎天台，內置樓梯上落。

上然第2座6樓B3無改動示範單位：

上然第2座6樓B1無改動示範單位：

上然第2座6樓B1無改動示範單位：

另外，會所室內外面積逾10萬方呎，提供超過50項設施，包括約50米室外泳池、約25米室內游泳池、室內運動場、健身室、約200米長緩跑徑及燒烤區等。項目預計關鍵日期2026年7月底。